如果把樓市比作一艘船，那么政策就是這艘船的舵。
2019年又是一個政策年，全年全國合計出臺的房地產調控政策次數達620次，刷新歷史記錄，同比2018年上漲38%。
不同的是，2019年的房地產調控呈現出微妙的變化，政策收緊和放松同時上演，落戶、限售、限購、房貸利率等各種政策輪番登場，或大或小的影響著房地產的走勢。
雖然中國傳統的新年還沒有到來，但是時間的指針已經指向2020年。復盤過去一年的樓市政策可以讓我們更深刻的理解市場，也能更清晰的展望未來。
NO1：樓市定調
中央定調的樓市政策，是預測房地產走勢的重要參考。
從2016年12月14日至16日中央經濟工作會議中明確指出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位之后，穩就是成了近三年來的樓市關鍵詞和風向標。
2019年，中央對于樓市穩定的預期仍然不變：
4月19日中共中央政治局召開會議，要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
7月30日的中共中央政治局召開會議，重申房住不炒，明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。凸顯了政策的連貫性和定力。
12月10日至12日，中央經濟工作會議召開，提到：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
2019年第一次提堅持房子是用來住的，顯示了中央遏制房價過快上漲的決心，意味著國家對房地產市場的調控不會因噎廢食、半途而廢。
第二次提房住不炒，說明對真實居住需求的保護力度將進一步加大，未來的微調政策將更有利于剛需。
第三次重點提穩字，表明嚴監管態勢將得到延續，2020年落實還需繼續堅持穩定態勢。
不過值得一提的是，2019年12月這次經濟會議還提到了全面落實因城施策，這意味著，調監控權力進一步下放到了地方，各地可以靈活制定樓市調控政策，在不違背中央穩定預期的情況下，或許會出現一城一策、甚至一城多策。
NO2：因城施策
2019年是落地因城施策最清晰的一年。
這一年，各地房地產調控以穩房價、穩地價、穩預期為目標，出臺了力度不同、方向不同的調控政策。
01限價放松
9月3日，天津一紙限價放松攪動了地產圈的一池秋水。
政策總結起來有三個重點：
一是房企可以自主給項目定價了，上調幅度有高于片區指導價5%和10%兩個檔位；
二是申請價格上調的項目必須滿足兩個條件：打折力度不超過5個點，銷售量大于30%；
三是上調價格之后，如果實際銷售情況依然滿足上一條標準，那么下次報價可以在指導價基礎上再漲價，否則，只能按照實際成交價格來調價。
過去天津限價雙軌，一個是參考片區內周邊在售同類產品均價確定一個片區指導價；另一個是成本定價法。
對于成本定價項目來說，不外乎就是算賬，實在不行加精裝。但是片區指導價定價卻是管控嚴格，很難有所突破。
此次松綁的第一項就是如何確定片區指導價，這個價格可以由企業自主申報，由市場中心確定。換句話說，開發商在確定片區指導價上有了發言權。
這個政策是對天津地產行業來說不止防漲，也防跌。
如果開發商打折多了就失掉了后續價格調整的主動權，銷售量上不去也失去了銷售價格調整的主動權，開發商為了保留價格彈性空間，就必須慎重考慮大幅打折的促銷手段，開發商不打折或是打折幅度被限定，那同一個片區的新房價格就很難出現大幅下跌。
02限購放松
限購放松這件事，在2019年各個城市之間不斷上演。
8月以來，人才新政不斷發力，長沙、江門、三亞等地在全市范圍調降人才購房門檻，上海、廣州、成都等地部分區域放松人才限購。
11月20日，上海自貿區臨港新片區管委會發布通知，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區普通商品房一套。
12月13日，廣州南沙區發布通知，認定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區范圍內購買商品房。
12月18日，廣州花都區全面放開人才綠卡申領在社保繳納、學歷學位等方面的制約。
12月20日，廣州黃埔區發布通知，經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在區范圍內購買1套商品住房。
…………
天津，也出臺了限購定向放松政策。
10月15日，天津市發展和改革委員會起草了《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施(試行)》(簡稱措施)，對任職于企業3年及以上且在津繳納社會保險的全日制本科及以上在職職工，不受年齡限制，可以隨項目來津工作落戶。
在購房方面措施指出，對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入天津的職工，按照天津戶籍居民政策購房；對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明，所購住房需在取得不動產權證滿3年后方可上市轉讓。
該政策擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行，試行期限為一年。
整的來看，從在北京更多資源外溢到天津的趨勢下，勢必對天津的產業結構調整、人口結構的優化產生積極的影響。
當然這種影響是循序漸進式的，將在未來長期對天津城市利好，但在短期內，對城市的影響將還處于比較微觀的。
NO3：房貸利率變革
除了上述限購、限貸等政策對買房人有著切實的影響，房貸利率更是關乎錢袋子的大事。
2019年是房貸利率的變革之年。從LPR利率政策出臺到下調，對市場的震動不可謂不大。
2019年8月25日，中國人民銀行發布關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告：從10月8日起，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點（1個基點等于0.01%）。也就是說，以往房貸利率的定價為基準利率（4.9%)的上下浮動，變為LPR加點。
目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。2019年11月20日，LPR利率進行第四次報價，1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15%，此前為4.2%；5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%，均下調5個基點。這是LPR自設立以來，5年期以上LPR首次下降。
而今年關于房貸利率最重磅的消息是12月28日，央行發布公告，明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，原則上這一轉換應于2020年8月31日前完成。簡而言之，央行其實給2020年前的購房者出了一道選擇題，購房者要在明年3月到8月底之前與銀行重新約定房貸利率的定價基準：
選擇一，選擇固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率后，就一直維持當前利率水平不變。
選擇二，選擇LPR+加點利率。LPRLPR每月公布一次，可升可降。也就是說，選擇LPR+加點利率，你以后的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。
對于房貸利率的選擇，專家和媒體一致認為對于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對于貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。
NO4：搶人大戰
能用重大變革來表示的不止有房貸利率，還有戶籍政策。
2019年4月18日，呼和浩特市人民政府辦公室印發《呼和浩特市大學畢業生安居工程(試點)實施辦法》，提出部分本科及以上學歷應往屆生可以半價買房。
4月21日，寧波發布通知，對符合相關條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過8萬元的補貼，高層次人才最高可獲得60萬元的住房補貼。
11月29日，佛山發布通知，在本市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
12月25日，溫州發布《溫州市人才住房租售并舉實施辦法》，對在溫州符合條件的優秀本科生可享受買房7折、租房3折人才配租配售優惠條件。
…………
對天津來說，2018年5月公布的海河英才計劃是吸引人才的主要政策。
據統計，2019年10月23，天津人社局公布引入人才落戶21.1萬人，根據天津人力社保局負責人發言內容：海河英才引入人才到年底有望突破24萬人。而且2020年天津將進一步升級完善海河英才的落戶政策！
10月17日，天津市發改委官網發布將天津積分落戶的申報門檻從140分降到了110分，這對很多在津多年的打工人來說，無疑是重大的利好，說明天津在人口導入方面要求更加精準：需要的是真正落戶天津，扎根天津的人，而不是對城市發展基本沒有助力的空掛戶口。
12月25日，中辦、國辦印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》：全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例。
在2019年620次調控中，調控政策最清晰的特點是，人才引進政策在2018年的基礎上繼續增多，全國有超過170個城市發布了不同力度的人才政策，比2018年上漲40%。同時，放開或放寬落戶政策也在2019年繼續加快落地。
總的來看，2019年關于樓市政策調整集中在落戶放松、房貸利率、限購限貸等方面，清晰明了的向大家傳遞樓市穩定的態勢信號。
對于2020年，央行可能會繼續發布新的降準政策，而各個城市或許會發布更多更寬松的落戶政策。
對于買房人來說，2020年或許還是剛需為主要導向，大漲和大跌都不會在2020年出現，真正的買房人也可以放心在2020年等待適合或者利好自己的政策出臺，從而順利置業。
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責任編輯：羅珠佩
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