全國近百個城市房價要觸底反彈

　　近日，房地產市場調查報告指出，房貸持續收緊，2021年三季度個人住房貸款新增額持續下降，全國人民幣新增貸款中個人房貸占比創2014年以來同期新低。全國居民購房杠桿率不斷下降，創近9年新低，全國近百個城市的房價指數出現下跌拐點。經濟增長緩慢，房地產市場遇冷，全國住戶部門杠桿率基本維持不變。

　　個人住房貸款余額增速回落幅度不斷擴大

　　報告提到，2021年三季度個人住房貸款余額增速回落幅度不斷擴大。從人民銀行季度公布的全國個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現持續增長的態勢，但增速持續放緩。2021年三季度末，個人住房貸款余額37.4萬億元，同比增長11.3%，增速分別較上季度末和上年同期低1.7個和4.4個百分點。

　　今年上半年多地房貸審批趨嚴，金融機構對房地產行業風險偏好不斷收縮，部分商業銀行個人住房貸款額度不足，個貸利率上漲。但進入9月，央行、銀保監會多次發聲表示將維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，不斷向市場傳遞維穩信號，預計年內房貸利率將不會繼續上漲，房價回穩的城市信貸政策將會迎來改善，預計四季度個人房貸余額同比增速還將繼續回落，但回落幅度將縮小。

　　全國居民購房杠桿率創近9年新低

　　報告將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重，與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

　　觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個季度連續下行。2019年，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區間穩定下來。2020年上半年全國首套房貸平均利率持續小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房，居民購房杠桿率連續兩個季度小幅上升。不過下半年以后，多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，三四季度全國居民購房杠桿率下行，已創2012年四季度以來近9年新低。

　　全國近百個城市房價出現下跌拐點

　　根據報告，比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數季度環比漲幅走勢發現，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現正相關關系。

　　730政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，三季度杠桿率和房價指數漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數環比漲幅收窄至0。2020年上半年，全國首套房貸利率持續下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價指數環比漲幅也連續小幅上行；三季度居民購房杠桿率小幅下行，房價指數環比漲幅則繼續小幅上行；四季度二者均下行。

　　報告提到，2021年三季度，多地房貸政策繼續收緊，全國居民購房杠桿率繼續下行，百城房價指數環比漲幅回落至0.63%。從2016-2017年的數據來看，百城房價環比漲幅的拐點略滯后于居民購房杠桿率的拐點，受樓市降溫影響，百城房價環比漲幅三季度大幅回落，出現下跌拐點， 如果看月度數據，則9月已經轉跌，拐點確立，預期四季度繼續下跌。

 

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責任編輯：高葛菲