天津樓市：進入分化期，機遇與挑戰同在！

　　天津一季度樓市呈“過山車”走勢，1月份過年籌錢，2月份學區需求的集中釋放，市場炒到最火熱狀態，核心位置新房“一房難求”，三年口罩行情下的房產存量驟減，這個月把上半年的銷售業績完成的差不多了，以至于有些剛性樓盤飄飄然，直接砍掉部分折扣，捂盤惜售了，河西二手房更是坐地要價，但下半年孩子上學的，只能揮淚上車。

　　克而瑞3月數據，天津全市新建商品住宅成交量約150.7萬㎡，環比上漲33.1%，同比上漲110.3%;成交金額約269.8億元，環比上漲44.7%，同比上漲113.2%。

　　均價17909元/㎡，環比上漲8.8%。

　　3月份成交數據是2月份火爆的延續，或者說延遲網簽備案，2月份任務完成，自然而然放在3月份。

　　3月份數據好看，還有幾個原因，一是可售樓盤減少，前兩年出地較少，導致今年上市樓盤銳減，置業者可選擇性少了;二是核心區域樓盤集中在3月份上市，青云*和大鏡子的首開，以及部分樓盤的加推，讓這個三月火了一把。

　　嘟爸梳理了三月份區域成交面積TOP3，我們來看：

　　濱海成交418360平米

　　武清成交130293平米

　　津南成交120465平米

　　濱海3月份成交面積占比全市約28%，濱海各個板塊表現力如何呢，我們繼續以數據說話：

　　生態城成交152676平米

　　開發區成交79861平米

　　空港成交62268平米

　　塘沽成交51816平米

　　濱海高新區成交38388平米

　　大港成交15895平米

　　漢沽成交10925平米

　　東疆港成交5141平米

　　臨港成交1390平米

　　生態城成交面積占比全濱海約36%，三月份成交面積TOP5中有三個樓盤出自生態城板塊，首創禧瑞府是安置房集中簽約。

　　01. 板塊分析

　　濱海成交面積前三是生態城、開發區、空港，這三板塊集中優勢是新房多、偏改善，尤其生態城基本上可吸收各個階段預算的置業者，從剛需70W到改善300W。

　　我們分別來看下這三個板塊，生態城三月份成交均價15136元/㎡，其實相比去年單價漲上來了，去年全年成交均價14604元/㎡，單平米漲了500元。

　　生態城主打教育和綠化，商業配套齊全，萬達廣場于去年12月24日開放營業，嘟爸上周末去吃飯，有些店出現排隊的情況，不得不說萬達的引流做的不錯。

　　嘟爸周邊的很多朋友把生態城作為改善置換的首選，主要原因是教育配套方面，小外+南開的加持，重點是中考錄取率緊追和平，對板塊內的學生比較友好，還是次新房。

　　如果預算再高點，可置業開發區，三月份均價18643元/㎡，開發區東區的在售新盤不多，多是格調的幾個樓盤，均價3W+，銷售群體是認可泰達牌子的那群人。

　　開發區銷售的主力軍是中心商務區，天堿和于響片區，尤其于響片區，是今年重點打造的片區。

　　日前，濱海新區出臺《關于支持濱城核心區于家堡—響螺灣片區高質量發展的若干意見》，將從產業發展、基礎設施配套、社會事業配套、人口人才導入等方面發力，打造新時代美麗“濱城”核心區升級版。

　　濱海高鐵站位于于家堡，園區內在建學校有耀華中學和岳陽道小學，開發建設速度很快，預計明年9月份對外招生，岳陽道小學現場進度已出地面正負零。

　　假設明年兩個學校對外招生，如果成績尚佳的情況下，于家堡的房價還會有一輪飛躍，目前在售樓盤均價在1.8-2。

　　空港屬于濱海的飛地，三月份成交均價是18525元/㎡，置業群體是市內六區的外溢客戶和外地落戶天津考慮上個好學校的家長們，分為一期和二期，一期配套已經完善，現正大力發展二期。

　　天津港保稅區空港學校是重點中學天津一中分校，不是合作辦學，是天津一中老師直接過去教學，加上二期和平逸陽小學的規劃建設，空港的教育資源yyds。

　　三個區域如何選擇呢，看預算和工作地點，預算充足的話選擇開發區和空港，在生態城上班的話選生態城即可。

　　02. 樓盤分析

　　我們從克而瑞數據看出，濱海三月份成交面積TOP10的樓盤主要集中在上述三個功能區。

　　生態城入門樓盤博嶼海，位于生態城北部片區，規劃6宗住宅和1宗教育地塊，上車門檻約66萬，高層主推77、90平米，小高主推82、103平米，精裝交付，落地窗、大寬廳，均價不到一萬。

　　和溪園是今年的流量樓盤，位于生態城起步區，上車門檻約130萬，高層主推97和83平米，小高主推101和87平米，洋房121平米，精裝交付，單價約一萬七，去年均價一萬六。

　　宜禾南灣，位于臨海新城，5-9F到頂洋房產品，主推戶型95-135平米，精裝交付，均價一萬六，去年均價不到一萬五。

　　天保九如品筑，位于空港二期，規劃5宗住宅、3座公園、1所幼兒園和1所小學(逸陽小學)，洋房主推97-212平米，精裝交付，疊拼主推240、300平米，有小院和地下室，均價一萬九。

　　萬科濱江都會，位于響螺灣片區，規劃5宗住宅、1宗九年制學校(塘沽一中分校)，目前主推D地塊，76-137平米10-18F到頂，精裝交付，均價一萬四五。

　　金融街濱海融御，位于于家堡片區，一期最后1棟樓在售，主推二期超高層47層，排卡中，三梯五戶，戶型有92和119平米，均價一萬七八;今年高層產品均價一萬九，去年均價一萬八，高層產品所剩不多。

　　宜禾溪岸，位于生態城中部片區，大平層主推160、175、181平米，洋房主推130、140、147平米，小高主推100、125平米，均價約一萬八。

　　生態城萬達廣場，位于生態城起步區，18-24F到頂的高層產品，主推三居99、109、129、142平米，均價約一萬八;小道消息學片劃到南開，銷售手段真是高，提醒期房不劃片，去年均價不到一萬七。

　　旭輝濱海江來，位于天堿板塊，華東師范附屬已動工，一期計劃今年10月份交付，立面效果已呈現;規劃5宗住宅地塊，主推戶型87-144平米，大平米170平米，均價約兩萬多，價格比較穩定。

　　澤信渤龍云筑，位于濱海高新區，7-9F到頂洋房，主推戶型有80-135平米，均價約九千。

　　03. 市場預判

　　全國以及天津一季度全面回暖，漲勢喜人，天津的部分數據榮登全國TOP系列，不過新房火爆的同時，一二線城市二手房的掛牌量也達到了峰值，廣州掛牌量猛增到13萬套，北京突破10萬套，上海超過8萬套，西安已經超過18萬套，至于天津目前已到18-20萬套，高位站崗的業主開始拋貨。

　　從三月份到訪量下滑，可以預料接下來天津樓市很難整體高歌猛進了，成交量以及部分新房價格都會放緩，置業者轉戰二手房市場，二手房依舊是買方市場。

　　核心區域樓盤越賣越少，銷售價格抬升，抓住置業者的從眾和跟風心里，越漲越買，這種認識是錯誤的，天津的樓市去除投資屬性，置業者要以“賣房者”的心態購房，這套房子有無上漲空間、未來的流通性如何，要置業稀缺性房產。

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