天津土拍升溫 樓市勢弱 因何上演“冰火兩重天”？

　　5月29日，天津土拍市場迎來年內第一波高峰，溢價、搖號、超百次舉牌......6宗地塊攬金約103億元，過程中亮點滿滿。

　　這也讓各方對接下來的土地市場充滿期待。5月26-29日，天津先后上架12宗地塊，涉及南開中醫藥大學、津南海教園、西青水西以及濱海新區生態城等多個熱門板塊。截至目前，天津待拍地塊已有14宗，起始總價達約152.44億元，這些地塊的成交或將掀起年內土拍市場的第二個高峰。

　　天津土地市場回暖趨勢明顯，房企拿地信心有所修復。土地市場的回暖速度為何突然加快?究其原因，主要有以下幾方面。其一，政策在一定程度上放寬了拿地限制，減輕拿地房企的資金壓力，如土地出讓款的分期繳納。

　　其次，地價較之前有了不同程度地下調。比如河西區體北地塊，減少了捆綁條件之后，起始總價由去年的61.8億元下調至53.5億元，雖然最終以總價59.1億元溢價成交，也較之前有一定的降低。

　　此外，掛牌出讓的地塊多為核心區域和熱門板塊的優質地塊，比如河西區體北地塊、河東區東孫臺地塊、南開區中醫藥大學地塊和紅橋區西于莊地塊等，均“自帶流量”，區域熱度本身就很高。

　　未來一段時間，土地供應量少質優將成為趨勢。而優質地塊的數量畢竟有限，隨著優質地塊越來越少，土地市場還能否延續這樣的火熱態勢?在此期間的回爐地塊去除附加條件、降低地價之后才得以成功出讓，土地市場的全面復蘇還有待觀察。

　　樓市恢復動能逐步減弱

　　土地市場升溫的另一邊，是樓市的降溫。據克而瑞統計的數據，2023年5月，天津全市新建商品住宅成交量約82.7萬㎡，環比下降16.2%，同比上漲41.7%;成交金額約151.8億元，環比下降16%，同比上漲48.4%。購房需求難以得到延續，樓市繼續承壓。

　　雖然樓市冷意再現，但整體成交數據仍高于去年同期。5月天津樓市成交量只是小幅收縮，新房成交量是去年同期的1.41倍、成交金額是去年同期的1.48倍，樓市目前仍在復蘇企穩的軌道上。

　　2023年一季度，天津樓市提前迎來“小陽春”，但后勁支撐明顯不足，4月中旬樓市熱度開始回落。購房者出于對未來收入預期和市場環境不明朗的擔憂，以及對房價的調整有所期待，整體觀望情緒較濃。

　　樓市積壓需求釋放完畢，市場內生動力不足，導致樓市增長動能開始轉弱。6-7月是判定下半年市場走向的關鍵節點，如果各方能向市場傳遞足夠信心，改善購房者預期，下半年樓市或有望迎來好轉。

　　多方因素影響樓市回溫

　　樓市的回暖需要多重因素支撐，購房者是否進場，在一定程度上決定了樓市的回暖速度。重塑購房者信心，是提振樓市信心的重要環節。

　　對于購房者預期的修復，一方面是釋放利好政策，放松購房環境。例如，近期天津出臺公積金新政，對公積金貸款實行“認房不認貸”政策。另一方面，經濟復蘇逐步加快，購房者對未來的收入預期有所改善，需求也能得到進一步釋放。

　　對房企而言，現有項目流速的快慢、政策支持、市場情緒的變化等各個方面都會影響其拿地意愿。

　　從全國的土拍市場可以看出，多數房企拿地幾乎錨定的都是一二線城市的核心區域和熱門板塊。

　　在當下的市場環境中，優質地塊在某種程度上意味著“確定性”。踞守“地利”再加上好產品，后續或許能吸引更多購房者的關注，從而加速項目整體的去化速度。比如金地水西印、建投譽山院、龍湖青云闕、中海峰境梅江等新盤，項目多是以改善為主的迭代產品，一經開盤就取得佳績。

　　優質地塊畢竟“僧多粥少”，房企紛紛將目光鎖定在優質地塊，也造就了天津土地市場的火熱，房企之間對優質地塊的博弈或將繼續上演。這也在一定程度上強化了購房者的未來預期，拉高了期待。

　　土拍升溫、樓市勢弱，主要原因還是兩級市場的主體不同，對未來的預期也不同。當下房地產市場處于修復階段，市場企穩仍受到多個因素的影響和制約，政策、房企、購房者三者的預期一致向上，才有可能加速樓市回溫。在政策的調控下，房地產市場勢必會走向穩定發展的局面。

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