在天津買房該如何選擇?

　　天津概況

　　天津有自己獨特的城市發展模式，地理上，天津市區北向距北京120余公里，南向距濱海新區近50公里，可開發面積大，想要融合發展中間有巨大的區域待開發。地理上的獨特性，帶來天津早年發展規劃以向東向南為發展主軸，京津冀一體化提出以來，天津又開始發力北部區域建設以期融入大北京都市圈。這種規劃的變化導致天津除了市區和濱海新區核心區，其他區域都為多熱點的點狀發展，同時北部區域以融入北京經濟圈為發展戰略，南部區域以津濱雙城融合為發展戰略，規劃缺乏整體性，攤子鋪的大，發展存在不均衡。近幾年，伴隨天津經濟轉型升級造成的發展低迷和房住不炒政策，天津樓市板塊分化明顯，選擇不當，大概率被套。接下來我按以下思路給出分析建議：

　　天津買房大邏輯

　　目前天津提出津城濱城雙城發展戰略，大家在買房上要把市區和濱海新區當兩個城市來分析，市內六區和濱海中心區是雙城核心區。市六區和濱海中心區都是天津優質教育、醫療、配套高地，發展成熟，房價相對較高。這里說一下，17年以來，天津房價連連陰跌，但雙城核心區價格相對堅挺，普通人買這些區域壓力依然不小。比如南開近年來新開的樓盤基本以高端改善為主，河西新梅江單價也穩穩的站在3萬以上，濱海中心商務區單價也基本2萬起?？偟膩碚f，天津這種土地供應充足的市場，區域配套及成熟度與未來土地供應量是影響房價的重要因素，買房盡量擁抱確定性、稀缺性，預算范圍內回歸核心板塊。

　　整體來說，土地出讓也有回歸核心板塊的趨勢。

　　tips：濱海新區核心區需要單獨分析，天津十四五規劃提出的雙城發展和制造業立市戰略都是對濱海新區的政策利好，政策扶持下濱海發展會重新步入快車道，理論上濱海新區整個板塊都會受益，但大家注意濱海新區總面積，約等于十三個市區面積，所以所有板塊全面發動概率不大，如果考慮依然要聚焦核心區。

　　區域板塊解析

　　市六區簡介

　　和平區

　　位于天津市中心，從租界期快速發展為天津經濟、教育及文化中心，是天津面積最小的區(放在全國也算面積比較小的行政區)。區域發展高度成熟，擁有最豐富的教育資源、醫療資源、商業及旅游資源。區域內寸土寸金，住房以學區房和高端豪宅為主?？梢哉f富集了天津最頂級的教育、醫療和商業資源。是天津的宇宙中心。

　　河西區

　　位于天津市中心城區東南部，天津市人民政府所在地，屬于天津向南向西發展戰略中的核心位置，與毗鄰的和平區共享政治經濟中心稱號。

　　南開區

　　位于天津市中心城區西南部，是天津市科技產業和高教科研基地，區域內有久負盛名的南開大學、天津大學等16所高等院校，和高科技產業聚集的華苑產業園區。

　　河東區

　　和河西區隔海河相望，天津發祥地之一，老天津人傳統的聚居區。距離濱海新區最近，是市區連接濱海的前沿。近年來重點發展區域為海河沿岸和津濱大道沿線。

　　河北區

　　區域內有大量的名人故居和歷史遺跡，天津之眼，意式風情街形成了海河沿岸靚麗的風景線，重要交通樞紐天津站、天津北站和京津塘高速公路進出口均位于河北區內，也是老天津人的主要聚居區之一。

　　紅橋區

　　天津商業的發祥地，曾有輝煌的過去，天津很多知名的老字號都是誕生于紅橋區一帶。大胡同承載了很多天津本地人的記憶。城市面貌偏老舊。目前重點發展的區域為西站商務區(天津西站將成為連接南北大動脈京滬高鐵的樞紐站)。

　　總結：

　　天津市內六區加起來總面積也不大，都有發展最早最核心的主城區域，整體來看這塊區域寸土寸金，且抱擁海河資源，住宅不是老舊小區就是高端改善。剛需買到滿意房子難度較大。和平，河西，南開這三個區，是天津優質教育高地，學區房所在地，所以這三個區二手房交易量一直穩居前列。河東、河北、紅橋主要以地緣性客戶居住和改善支撐著市場。是天津本地人結婚置業，改善居住考慮最多的區域。

　　市區買房人群和思路

　　和平、河西、南開三個區購房人群以學區和改善為主要需求，本外地人都有，外地購房人群占比也不低，不少北京夠不上東西海學區的，會選擇和平、河西或南開。海河英才計劃之后，其他各城市落戶天津的中上產人群也會選擇這三個區。這三個區的買房思路要優先關注學區，預算充足，兼顧學區和改善，預算有限優先學區。

　　河東、河北、紅橋以地緣性客戶為主，一般工作或者生活圈子主要在這個區域。這三區買房思路就是地緣性剛需和改善重點關注，市區有戶口需求人群可以當作上車盤，這三區域買房主要關注性價比。

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