天津的房價還會漲多少,2022年買房，5年后還會“翻倍賺”嗎？開發商“兩句話”說透了

前不久，國家統計局發布了今年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，1-9月份，商品房銷售面積萬平方米，銷售額億元?；诖擞嬎愕贸?，今年前9個月的全國平均新房價格為10339元/平。較前8月的10425元/平，降低了86元/平。但還是比去年底的9859元/平，上漲了4.8%。不過，按照地產大佬馮侖“投資買房需要每年7%的漲幅才能覆蓋持房成本”的理論來看，很顯然，今年買房并不是明智的打算——絕大多數城市的房價漲幅都無法達到“投資平衡”的臨界點，即買房是折本的生意。

更重要的是，基于今年下半年以來樓市出現的“糟糕”情況，很多專家學者都普遍開始“悲觀”了。尤其是統計局發布了9月份70大中城市房價變動情況后，不少業內人士都給出了“凜冬”、“降溫”的描述——首先，今年9月，新建商品住宅價格下跌的城市數量自2015年6月以來首次超過半數，而二手住宅價格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%；其次，6月以來，多家房企頻繁暴露債務問題，為了快速回籠資金自救，很多房企都采取了“以價換量”的銷售策略；再者，截止到10月中，全國破產房企超過300家。調控出手次數更是高達500次，創歷史最高紀錄。更重要的是，隨著近期房地產稅試點等消息的公布，房地產市場降溫預期進一步加深，購房者觀望程度也更進一步。種種信號顯示，樓市供需結構已經在悄然生變。

不過，如果把時間倒退5年看，情況則另當別論。2016年中，全國平均房價剛剛超過7000元/平，相比2021年中的10720元/平，漲幅達到了驚人的53%天津的房價還會漲多少，每年度的漲幅也超過了10%。這還僅僅是平均數據，如果我們把目光聚焦到全國20多個一二線城市的核心區域，我們會發現，過去5年，這些區域的房價漲幅都達到了200%，甚至是300%。對于購房者而言，真真正正做到了5年就“翻倍賺”了。

此外，我們還注意到，根據全國房價行情網的數據，在全國房價排名前25的城市，即均價超過2萬/平，買房的門檻已經提高到了70萬——首套房資格異常珍貴的今天，普通人購買第一套房子的面積應該不小于100平米，也就是說一套房子的總價是200萬，即便是付三成首付也需要60萬。此外，交房時還要支付契稅、房屋維修基金、物業費等，再加上最簡單的裝修費用五六萬元。所有的費用加起來已經接近70萬了。這意味著，普通人現在想在像樣的城市購買一套普通的房子，最少也要準備70萬現金。

那么問題來了，基于當前的形勢來看，如果現在手握70萬現金，2022年該買房還是存銀行呢？剛需購房自住不算，如果是投資房產，那么2022年買房，5年后還會“翻倍賺”嗎？通俗點說其實就是，明年買房，5年后房價還能不能大幅度上漲，漲幅超過100%。

在聊這個問題之前，我們想先說一下市場上一直以來都存在的一個現象，那就是很多人也都注意到的，有某些知名專家，不管市場行情如何，仍然十年如一日地“看多”房價，苦口婆心勸大家買房。其中最為大眾所熟知的北師大教授董藩，自2016年10月“房住不炒”調控開啟，便不止一次發表觀點認為，現在的房價并不算高，很多人買不起房不能怪房價高，要怪只能夠自己賺取財富的能力不強。在他看來，未來一線城市均價會達到50萬/平以上，二線城市也會不低于10萬元/平。事實上，在過去樓市調控的這5年時間里，董教授曾3次發文建言國家“放松調控”，尤其是2020年4月份，董教授更發表文字長文建議“全面取消調控，任憑房價自由發展”，鼓勵讓房價回歸市場自我調節。

基于這類專家的觀點，很顯然手握70萬現金應該毫不猶豫地買房。放在過去，這些專家的觀點不管是出于對樓市真實行情的研究，還是純粹為地產商站臺而發聲，我們都可以采信，甚至可以“閉眼買房”，因為房地產的快速發展是肉眼可見的。但是現在，我們要清醒地認識到，很多專家之所以多年不變地“鼓吹投資買房”，其實是被利益驅使。換句話說，有些專家的觀點已經徹底失去參考價值了，他們就像是開發商的帶貨工具。

對于“手握70萬現金，明年該買房還是存銀行”這個問題，我們認為，當前時期我們應該聽聽開發商的肺腑之言——開發商常年處在房地產開發的一線，對市場金融政策、土地政策、限購政策等的敏感度，都高于我們。尤其是頭部房企的掌舵人的觀點，更能給我們啟發和參考。對于上述兩個問題，開發商“兩句話”說透了。這個開發商就是萬科董事會主席郁亮。

近日，開發商郁亮在萬科業務交流會上的“兩句話”發言，被圍觀了，更引起了業內人士的高度重視。第一句是，“房地產在經過過去幾十年的黃金發展后，未來5年會逐漸回到常態?！彼忉尫Q，房地產行業確實經歷過黃金時代，也曾經為國家做了巨大貢獻，但黃金時代的高速發展也帶來一些問題：從老百姓角度來看，買房壓力加大，帶來了焦慮和壓力，從城市角度來看，高房價趕走了年輕人，影響了城市發展。

第二句話是，“行業冬天來了，大家都冷，要先保證自己過冬的問題。房地產行業的邏輯變化了，我們從賺大錢、快錢轉為賺慢錢和小錢?！?/p>

為什么開發商大佬郁亮的這“兩句話”說透了未來該不該投資買房和未來5年的房價趨勢？在專家看來，有三點是非常明確的：首先，三年前，郁亮說“活下去”；三年后，他說“尊重常識，回歸常態”，很顯然對于市場郁亮始終都是保持“謹慎悲觀”態度。這點從萬科近幾年的銷售業績目標的制定就可以看出來——當很多房企都在爭先當行業老大的時候，郁亮早就開始默默率領萬科“積極降負債”，穩健發展。事實證明，郁亮的選擇是明智的，也是過去兩三年房地產融資收緊大趨勢下，最理性的選擇。

開發商郁亮雖然兩句話都沒有談到“房價”、“買房”的問題，但是第一句話中的“未來5年會逐漸回到常態”，顯然已經說透了未來5年的房價走勢：回歸常態，回歸房屋的居住價值，回歸房地產民生產業的初衷。在專家看來，郁亮直言房地產“回歸常態”意味著未來很長一段時間，房地產都將以服務億萬剛需為主，準確地說就是房價不可能再像過去那樣大幅度上漲，當然為了保障數億已購房群體的利益，同樣房價不會大幅度下跌?；诖藖砜?，很顯然，如果明年買房，5年后很難繼續做到“翻倍賺”。尤其是連萬科都不去拿地的絕大多數三四線城市，未來不管是土地市場，還是新房市場，都會步入“供大于求”的局面，疊加棚改政策等的退場，房價回調的壓力比較大，在這些城市買房，能保證不虧就已經很難得了，還想“5年翻倍賺”，無異于癡人說夢。

其次，郁亮直言不諱發表了對房地產行業的看法，那就是“房地產行業的冬天來了”?；诔ＷR，冬天來了，每個人都要準備過冬的糧食，安然度過冬天，才會迎來行業的春天。作為購房者同樣如此，房地產的冬天來了天津的房價還會漲多少，具體表現是房子很難成交、房價不再堅挺，這種情況能持續多久，很難回答。這意味著市場的底部無法確定，所以如果這個時候進場買房，很容易高位接盤。尤其是對于投資型購房來說，一旦踏空入場，將可能會徹底套牢。

在專家看來，當前市場預期嚴重不足，疊加國家層面的調控政策緊繃不松，尤其是金融政策導致的行業“入冬”，對于投資客、開發商來說，是一場不小的考驗。所以，作為購房者來說，手握70萬現金，與其沖擊情況不明的樓市，有被套牢的風險，不如穩妥點，把錢存在銀行，談一筆較高收益的利率，這才是當前時期最明智的選擇。這樣做的好處是，未來當市場底部一旦出現，隨時都有機會出手。

再者，連萬科這樣的房企都直言未來要“賺小錢”了，在專家看來，作為購房者同樣要轉變購房思維，尤其是“幻想房價大漲短期獲得巨額利潤”的想法該徹底拋棄了。

正如地產大佬馮侖所言，房地產的調控，尤其是金融政策的收緊，實際上就等同于把金額紅利從房地產行業剝離，本質上是“去房地產金融資產價值”，回歸房地產住人的屬性。直白點說就是，過去一二十年，投資買房是一門穩賺不賠的買賣，但是這是經濟發展的需要，經歷幾十年的快速發展后，現如今的房地產基本面已經徹底改變：房子嚴重過剩、空置率居高不下、房價高得離譜、房地產擠壓了消費，甚至嚴重擠壓了實體經濟的發展，凡此種種，未來對房地產的削減將是必然。

總結：綜合開發商郁亮的“兩句話”，我們基本對未來5年的房價走勢有了透徹的認識?？偨Y來說就是一句話，房子回歸居住屬性，房價回歸合理穩健，房地產去金融紅利?；谶@個結論，我們對應文章開頭的兩個問題，就能有清晰的答案了：第一、對于絕大多數城市而言，未來房價很難短期大漲，所以投資性購房顯然已經不合時宜了，而且對于絕大多數人口流失城市，搞不好還可能折本。因此，手握70萬現金，明年如果不是剛性需求，暫時把錢存在銀行，還是比較理智的，尤其是三四線城市，投資房產的時代已經一去不復返了；第二、任何時候，我們都不能否定房產的“投資價值”，但基于當前的大趨勢來看，明年買房5年后還能實現“翻倍賺”的城市并不多了。即使存在這樣的城市，房產的總價也會很高，這意味著投資門檻會拔得非常高，基本與普通人沒關系了。

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責任編輯：天津房價