天津 房產,天津津南區的房子值不值得買？這篇文章一次說明白！

咱們【聊天津】系列正式開啟?！玖奶旖颉繉茉敿毜膸私夂徒庾x天津?！玖奶旖颉繒譃樘旖蚪逃鍓K，天津房產板塊， 這二個方面，讓你對天津更加深入的了解和認識，篇篇干貨，誠意奉獻！

今天咱們這期文章主要為大家呈現天津津南區的房子值不值得買？這篇文章一次說明白！

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【區位】發展潛力大，位置優越

津南區位于天津市東南部，海河下游南岸，是天津市的四個環城區之一，是聯接市中心區和濱海新區的重要通道。東與塘沽區接壤，南與大港區毗鄰，西與河西區、西青區相連，北與東麗區隔海河相望

截至2019年10月，津南區下轄8個鎮：咸水沽鎮、北閘口鎮、辛莊鎮、八里臺鎮、雙港鎮、小站鎮、葛沽鎮、雙橋河鎮。兩個街道：雙新街、雙林街。一個辦事處：長青辦事處。區政府駐地八里臺鎮。

津南區獨特的區位優勢讓這里成為天津的“金三角”。津南很“鬧”，既有著都市的熱鬧繁榮，津南很“靜”，也有著悠久的歷史沉淀。她不僅美麗繁華，還有深厚的文化底蘊，以及令人迷醉的人文情懷。

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【交通配套】快速升級，交通便利

距天津市中心區12公里，距天津港30公里，距天津濱海國際機場20公里，距鐵路天津站27公里，距京津塘高速公路12公里，到北京僅需用1小時車程。

三大地鐵線路，與全城“聯網”

作為津南區的首條地鐵線路，地鐵1號線延長線已開通運行，成為津南區居民“15分鐘交通圈”的重要線路，這條中心城區與海河中游地區直連線，讓津南區與市區的距離大大拉近。同時，通過地鐵的連通，也讓中心城區的居住氛圍與津南無縫連接，加速了津南配套的再升級。

按照規劃，地鐵6號線二期工程（梅林路站-咸水沽西站段）共設9座新車站，串聯起市區、 雙港、海教園、咸水沽等多個熱門居住板塊，預計2022年上半年載客試營。

6號線二期不僅會在海教園內連設 天大校區、海教園、南大校區、和慧南路四座站點，終點站 咸水沽西站還會將線路引入咸水沽，未來津南的出行將更加便利！

雄城際高鐵，30分鐘抵達雄安

目前，《京津冀核心區鐵路樞紐總圖規劃》已獲批， 其中津雄高鐵明確將設有津南站。

從最新規劃總圖中看到，津雄高鐵的津南站位于北閘口。大致位于 津晉高速與津港高速交口的位置，北側即為咸水沽、海教園，東南側為北閘口居住區。規劃中連接天津和雄安的城際線路津雄城際鐵路將在津南區內設站，該線路從天津濱海國際機場出發，終點為雄安高鐵站，屆時全程僅需30分鐘。這便意味著，津南將成為在京津冀一體化戰略中的重要交通節點樞紐，未來潛力，亦是不可限量。

【發展定位】津南區是津濱城市發展主軸上的重要區域，建設成為津濱主軸南翼新興產業基地；海河中游南岸現代服務業中心；中心城市南部生態宜居宜游城市。

【城市職能】連接“津、濱”、依托海河，發展現代服務業，建設高品質的生態宜居城區；對接濱海新區產業，建設以信息產業為主導以及現代冶金和精密制造為輔的產業聚集區；建設體現生態濕地和近代歷史文化特色的旅游度假區。

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提到津南區，在這里我們還要重點講一下國家會展中心（天津）

中國北方最大的國家級會展中心

國家會展中心(天津)（官方網站）

天津國家會展中心坐落于天津市津南區海河中游南岸，總建筑面積134.65萬平方米，距離北京130公里，雄安新區120公里，集展覽、會議、辦公、酒店、商業于一體的會展綜合體，可滿足國際一線展覽及頂級會議的需求。

國家會展中心（天津）項目是商務部繼上海、廣州之后與天津市政府共同合作打造的第三個國家級會展中心，建成后將成為中國北方最大的國家級會展中心

國家會展中心的交通四通八達，設有“國展大道”直達專線距離天津港20公里，距高鐵站僅有15公里，距天津濱海國際機場10公里，實現了海陸空全方位通達便捷的交通，為這座北方會展旗艦平臺插上了羽翼，可以承接世界上最頂級的重型展覽。

會展業是輻射帶動力很強的產業，天津國家會展中心建成投入使用后，將為酒店、餐飲、零售、辦公、設計、廣告、倉儲、物流等相關行業帶來巨大的市場需求。

6月，國家會展中心（天津）將迎來首展——中國綠色智慧建筑博覽會展會將圍繞綠色建材、現代建筑及裝配式建筑。

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綜合配套區非常強大

從整體規劃來看，天津國家會展中心分為會展區、綜合配套區、平衡地，會展部分主要包括大型展覽館，綜合配套區包括酒店、商業、會議、辦公與餐飲，平衡地是會展的配套補充，以居住、商業為主。

打造 " 以國家會展中心為主題的海河中游南岸高端服務業發展帶 "

隨著國家會展中心的重新啟動建設，津南區將充分借鑒（上海）國家會展中心規劃、配套、建設、產業發展等方面的成功經驗，通過串聯咸水沽、辛莊、雙港、雙橋河、葛沽五個鎮和津南開發區等節點，對接海河教育園、西青開發區，高標準建設天津大道北側國家會展經濟區、高端居住區、高端商業區、森林生態休閑區，打造 " 以國家會展中心為主題的海河中游南岸高端服務業發展帶 "。

目前，辛莊—永旺夢樂城、咸水沽—月壇等區域性商圈基本成型，津南區已與紅星美凱龍、烏鎮旅游集團、中建方程等國內知名企業達成開發建設葛沽特色小鎮和北石林 " 夢之天津 " 等項目的合作意向，并在海河中上游地區預留了 32 平方公里發展用地。

后期，著力引進商務服務、科研設計、電子商務、" 互聯網＋" 等高質高端業態，吸引信息服務、咨詢評估、場館管理、廣告、公關、搭建、物流等會展相關配套企業入駐，培育和發展服務總承包商、新型會展媒體等會展新業態，引導現有星級賓館酒店、商業綜合體、金融、娛樂休閑等服務設施進行升級，提升服務質量檔次，健全完善配套服務設施。

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【生活配套】生活配套成熟

津南區配套較為完善，醫療配套方面，海河醫院、胸科醫院等多家三甲醫院可充分滿足日常就醫的需求；教育配套方面，天津大學、南開大學等眾多高校的聚集，吸引了阿里云創新中心等高科技產業的進駐，帶來了大量高知人群，促進了周邊配套進一步升級。

商業配套方面，辛莊鎮的永旺夢樂城，咸水沽鎮除了運營多年的供銷商廈和月壇商廈兩大購物商場外，新近開業的華北地區首家吾悅廣場更是集時尚購物、休閑娛樂為一體，形成區域多業態、多元化的大型城市綜合體。

【版塊介紹】

這些年從津南區域內各版塊的發展現狀來看，前有八里臺-天嘉湖版塊，雙港版塊，后有辛莊、咸水沽版塊版塊，差不多是每隔幾年就崛起一個版塊。

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雙港版塊

津南區雙港鎮，位于天津市津南區北部，地處城郊結合部，南連西青區、西接河西區、北臨海河，是津南區的北大門，交通便利，津沽公路貫穿南北，天津外環線、梨雙公路橫貫東西，距天津濱海國際機場僅9公里，距天津港40公里，總面積37.9平方公里。

目前雙港鎮新房項目較少，只有二手房，由于雙港鎮是離著外環線最近的一個區域，所以房價普遍在1.8w左右（高層）2w左右（洋房）

交通配套——215、376公交車，規劃地鐵 6 號線延長線淇水道站、1 號線雙林站

醫療配套——環湖醫院、胸科醫院、第四醫院、海河醫院

商業配套——天邦購物中心、津南永旺、肯特商業廣場、錦堂購物廣場泗水道人人樂、淥水道人人樂、

教育配套——津南區十五幼、海天小學、雙港小學

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辛莊國展版塊

津南區辛莊板塊位于天津市東南部，外環線東側，距離市中心5公里，與成熟居住區雙港緊鄰同時向東南方緊鄰國家會展中心片區。津沽公路、梨雙路以及規劃中地鐵8號線，已開通地鐵1號線東延線等重要交通路網都從板塊穿過。永旺夢樂城津南店開業以來天津 房產，帶動周邊商圈的形成和發展。

目前此版塊新房和二手房基本持平吧，均價在1.6w，1.7w左右，最高賣到2W左右，根據產品類型來劃分價格。

【學?！?020年9月30日，津南區政府與天津市教委簽署合作辦學框架協議。國家會展中心周邊區域將引入市直屬優質學校，包括南開中學、天津一中、耀華中學、實驗中學、新華中學、天津實驗小學等學校。2020年今年3月，津南區人民政府和河西區人民政府舉行教育全面戰略合作框架協議視頻簽約儀式。確定將河西一幼和師大二附小引入國家會展中心周邊規劃教育配套中，后期還將繼續開展合作辦學。

交通配套方面有地鐵1號線，洪泥河東站 。醫療配套有海河醫院、胸科醫院、環湖醫院

商業配套有永旺夢樂城、新濠廣場、兆恒廣場等商業，完全能滿足日常需求生活。

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咸水沽版塊

天津市津南區咸水沽鎮地處天津市東南，橫跨海河舊灣，距北京139公里，西距天津中心市區10公里，東距塘沽天津港18公里，南距大港區12公里，是天津中心市區通往濱海新區的交通要沖。距濱海國際機場15公里，津晉高速公路、丹拉高速公路、津汕高速公路、津港高速公路、津沽公路、津歧公路、天津大道、薊港鐵路二線均在咸水沽交匯，北距京津塘高速公路入口5公里，其連接津、塘、港三地的中心樞紐的區位優勢日趨明顯。

咸水沽版塊有兩條地鐵線地鐵

1號線東延線已經開通到東沽站，地鐵6號線南段預計2022年通車。其；兩條地鐵線從市區到咸水沽，覆蓋了雙港和海河教育園。兩條地鐵線的設置，未來將聯通咸水沽—海教園—雙港—市區，大大提高覆蓋區域的交通實效性。

兩條快速路 便捷通達全城

兩條快速路也是非常便捷的，一條是位于北側的天津大道，另一條是南側的津港高速。海教園和雙港都還算是新興區域，而咸水沽板塊則算的上是津南的成熟區域，所以道路交通方面，可以說是便捷通達全城了。

板塊內部公交線路比較豐富

公交車方面，629、808路可從天津市中心前往咸水沽，板塊內部公交線路比較豐富，包括152、165、207、213、219、226、627、652等數十條公交線路，不過，郊區線路普通發車間隔較長，且通行時間也很長，這個上班族要做好心理準備。

生活配套上，咸水沽板塊是非常成熟的，其和市區“相差無幾”，除了老牌月壇商圈，還有新建設的新城吾悅廣場，約50萬㎡的城市綜合體填補津南在全業態一站式消費的空白。

教育方面， 小學有咸水沽第四小學：天津市“三A學?！薄翱萍蓟顒邮痉缎！?；津南區實驗小學：天津市“三A學?！薄疤旖蚴袃炐阒行W”；初中有咸水沽第四中學：咸水沽一中的初中部，市級重點中學；咸水沽第三中學：津南區最大的初中校。高中有咸水沽第一中學：咸水沽最好的高中，想必多數人有所耳聞，2018年天津高考狀元所在高中，2018年高考本科上線率99.3%。

值得一提的是國家會展中心距離咸水沽僅2公里，是受會展中心輻射的最大利好板塊。國家會展中心勢必對區域基礎設施有較高的要求，這也從一方面推動咸水沽板塊尤其是津南新城整體大板塊的完善，同時也將帶動經濟發展。

醫療方面，二甲的咸水沽醫院、津南區中醫醫院、津南婦幼保健院等醫療資源，充分涵蓋居民的各種就醫需求。

性價比較高的版塊

目前咸水沽板塊是性價比非常高的版塊了，這個區域的房價1.3-1.7w之間，簡單計算一下，90平米左右的房子總價約135萬左右，三成首付40萬左右。

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【海河教育園版塊】

區域定位：天津海河教育園區是國家級高等職業教育改革實驗區、教育部直屬高等教育示范區、天津市科技研發創新示范區。規劃選址位于海河中游南岸津南區內，周邊緊鄰咸水沽、八里臺、雙港和大寺。規劃總用地37平方公里，規劃辦學規模20萬人，居住人口10萬人。規劃區域內現狀植被茂盛，河流水系遍布，經過規劃梳理，可以營造出優美宜人的生態環境。截至2016年，園區內已有南開大學，天津大學2所國家重點大學，8所高職院校、2所中職院校。

教育優勢：在海河教育園區買房的家庭其子女可免試接受南開學校九年一貫制教育，海教園行政劃分上與天津市內六區平級持有園區學籍和戶籍的海教園居民享有獨立的升學資質與市內六區初中生同等的高中報考資格這是除市區外其他區域都無法比擬的優勢。

交通配套：

公交：區域內有很多到達市區、大港區域以及海河教育園區的公交車

自駕路線：津沽公路、天津大道、津晉高速、津港高速、寧靜高速等

地鐵路線：地鐵1號線東延線和地鐵6號線

1號線東延線現在已經開通四站

地鐵1號線東延線，起自雙林站，終至津南區雙橋河車輛段，主要服務海河中游地區和海河教育園區，設站11座，現在已經開通四個站（高莊子、北洋村、國展路、東沽路），其中東沽路站距離海河教育園較近，通車后乘客可以采取接駁短線公交的方式，前往海河教育園。

地鐵6號線海教園設四站實現5條地鐵線路換乘，按照規劃，地鐵6號線二期工程（梅林路站-咸水沽西站段）共設9座新車站，預計2022年上半年載客試營。二期工程將在海教園內設4站：天津大學站、海河教育園站、南開大學站、和慧南路站，通車后將有效緩解南開大學、天津大學師生和津南區咸水沽鎮、雙港新家園等居民出行難題。

交周邊配套：緊鄰咸水沽商圈，現在的月壇商廈、辛莊的永旺夢樂城購物中心兩處大型的商業體，已經非常成熟， 天津津南吾悅廣場經開業。

區域樓市現狀

海河教育園是新盤扎堆的片區，許多房企在此拿地，仁恒、魯能泰山、龍湖、天悅等，附近很少有二手住宅，只有仁恒和融創屬于剛剛次新二手房。次區域內房價在1.7-2w之間。

【八里臺版塊】

八里臺鎮，位于天津市津南區西部。東連天津港、天津濱海國際機場，南接天津石化工業區，西與西青區毗鄰，北依天津市區。

這里我們所說的八里臺主要是天嘉湖版塊，目前的天嘉湖板塊樓市以中海公園城、和被融創收購的星耀五洲以及被轉手后命名為大唐盛世這三個主力項目組成。除了天嘉湖板塊的三項目易主外，八里臺鎮還有其他大開發商聚集，比如已經售罄的碧桂園、建鑫城等。正在售的愛情花園里等。

版塊優勢

天嘉湖是是天津南部重要的天然生態湖區，占地 1.8 萬畝，7000 畝水域面積，大于杭州西湖，是天津市 10 年規劃的城市風景與自然保護區，同時被列為天津 8 大重點旅游景區之一，被定位為天津生態旅游度假區，自然環境優越，自然吸引開發商。

另外，這也跟高房價下造成的城市外溢有很大關系。市區房價讓很多購房者望而卻步天津 房產，很多剛需客群被擠壓到環城四區及近郊區，而天嘉湖交通路網相對通達，無論通往市區、濱海新區還是津南其他區域都相對便捷。

目前津南南八里臺鎮交通還是依賴自駕，融創星耀五洲和大唐盛世社區以及中海公園城都有班車到市區地鐵站，也為業主提供出行便利，公交車線路有659和207路。

目前板塊內暫無大型商業配套，唯一的商業綜合體就是香港建鑫城。關于醫療教育大多數都是鎮醫院和鎮里的學校。目前此版塊均價在8500到9000左右。

綜合分析：

在購房前，我們一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設施比較便利的小區或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結合當下的經濟狀況。

關于津南區，如果你追求性價比，建議購置咸水沽版塊，如果優先考慮孩子教育建議選擇辛莊國展版塊或海河教育園區，如果預算的確有限，考慮八里臺版塊。

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責任編輯：天津房價