天津房產新政策出臺后,淺談房產新政對景觀趨勢的影響

轉眼2023年，轉眼過去四分之三。經歷了口罩事件之后，曾經大家對景觀的發展趨勢都做過不少的預判，關于“大健康”、“自然生態”、“公園式”，以及“療愈系，治愈系”相關的概念，雖然也算是部分項目作品推出的關鍵詞語，但這些主題的系列似乎也并沒有成為能為住宅產品大幅度溢價的產品概念。

畢竟人類的本性還是善忘的，人還是要向前看，當基本的生存健康和日常生活回歸正常之后，大家還是會更努力去實現各種優于他人的物質追求，也希望在合理的規則范圍內，選擇對自己的最有利的方式去整合資產。

而近期的房產新政發布的各種新政破例堪比2008年，似乎正在引導樓市的走向集體松綁，一夜復蘇。然而，新政帶來的這番熱鬧的背后，其實是無聲無色的財富大轉移，這波轉移過后，將逐步改變未來開發商（特指還會持續活躍并盈利的地產開發商）的核心目標客群。主力目標客群的轉變，必將迎來景觀趨勢的重大改變，今天就讓我們一起淺談新政對景觀趨勢的影響。

01

房產新政利好的

是改善人群和一線城市

不難發現，發布新政后，大家都開始忙著置換，更準確的說，是去更核心的城區和更大城市置換。最近，很多家庭生娃后，原本的小居住，不夠住了，把自家的老破小賣掉，置換一個大三居。也有不少在二線有房的朋友，計劃在本市更好的地段換更大的房子，或把房子賣掉，換在大城市?！獮槭裁?？因為不論是“認房不認貸”，“降低存量房利率”也罷，利好的其實都是改善/高端客群，比如最重點的，認房不認貸，這條政策，就是不論你是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，都可以按首套按揭貸款，和利率優惠。

主要對以下四類人群利好：

第1 以前名下有房，后來賣掉，想買第二套的；

第2 第一套房還沒還完貸款，又想買第二套的；

第3 以前全款買房，沒貸款，也想買第二套的；

第4 以前在外地有房的，如今想在本地購買第二套的。

包括“降低存量房利率”，針對的也都是有房人群。而對于還沒買房的剛需人群，基本并沒有影響。那么進一步想想，人們想改善，會去哪里改善？去哪？當然是更好的城區，更好的城市。所以這波政策出來后，放眼全國城市，會發現一個現象，北上廣深杭蘇，一飛沖天，一線和新一線城市，可以說一夜入夏。

根據中原房地產研究院的統計，北京認房不認貸政策出臺的第一天（9月2日），二手房就成交了大約1200套，比之前一周翻了一倍還多，新房比二手房更猛，當天成交就超過1800套，相比整個八月新房網簽只有3100套。深圳，上海，其他一線城市也是如此。（具體數據就不一一列舉）

然而，全國大部分二三線房地產依舊沒有起色。大部分二三線城市的業內人士都反映，現在新房該降價的降價，二手房卻依舊不好出手。北京的“認房不認貸”出來后，漲價的房源迅速增加，而同樣，天津的不限購政策出來后，迎來的卻是海量的降價潮。

所以這波新政，實際上對二三線城市，有不利的影響，因為這些地方的有錢人，可能本來還會在當地買房，現在新政一出來，自然更傾向于去一線城市買房置換。所以這次新政，不僅利好一線房地產，還可能利空二三線城市。

02

未來地產景觀服務客群將以

一線城市的改善、高端客群為主

看清了房地產新政對不同城市的影響，就不難發現，中國，正在發生一場悄無聲色的財富大轉移。

財富轉移的問題有三層含義：第一層，直接轉移，比如原本居住在二線城市的人，把房產置換到一線城市，財富從二線轉移到了一線，直接影響財富之間經濟總量的變化；第二層，財富的間接轉移，過去二三十年，中國老百姓的大部分財富主要與房產綁定，房產的漲跌而直接影響老百姓的財富，如今房產新政后，利好改善人群和一線城市，那些有錢的追求置換的，就可以利用這波新政，對房產進行進一步的增購，從而實現財富的保值增值。而大部分二三線城市的居民，或沒錢的居民，在房產上就不可能有什么動作，本質上，資產已經去地產化了，家庭財富自然沒什么增值或變動。

另外，這波新政，影響的不只是個人，還包括更多的主體，放眼全國的一線和新一線城市，比如上海、深圳、杭州、蘇州等，會發現很多地方都開始在核心區押重注，增加核心城區的土地供應量，吸引房企拿地。

這些地區動輒價值每平米10w以上，房企拿到以后干什么呢？當然是去爭取改善人群上車，最后土地財政有了，開發商賺了，改善人群成功上車核心區，財富也增值了，皆大歡喜。唯一沒有變動的，二三線以下，對房價無動于衷的人。

最后是第三層，財富的深層轉移，新政之后，城市在房產上的兩極分化只是表象，為什么改善人群都喜歡去大城市，去城市的核心區？歸根結底是因為城市間經濟狀況的巨大不同，城市對人才吸引力的不同導致的，如今經濟進入低速增長，那些擁有強產業鏈，更多工作機會的大城市，對人才的虹吸效應更強，人才去哪，哪的經濟就會更加發展，財富就會更集中天津房產新政策出臺后，這波下來，一線城市和其他城市的差距會越來越大，二三線城市萎縮得更嚴重，等這波走完，幾年后，很可能會形成以下情況：

1套一線城市=五套二線城市的房子

1套二線城市=五套三四線城市

1套三四線城市=5套鶴崗那樣的房子

原本在一線擁有一套房子，和在鶴崗擁有一套房子，價值差異會更大。就這樣，一場財富大轉移悄無聲色的發生了。

在這樣的財富轉移邏輯之下，對于地產產品打造者而言，最直接的啟發是產品邏輯的轉變——以非一線城市，非核心城區，剛改為主力客群為主，標準化產品打造策略，都是過去式。未來地產景觀服務客群將以一線城市的改善、高端客群為主，誰能搞清楚這波客群對產品的需求，梳理出準確的適配客群的產品邏輯，誰就能撬動他們的杠桿，誰就才有機會繼續在地產行業獲利。

03

五大未來景觀產品趨勢

既然，未來地產景觀服務客群將以一線城市的改善、高端客群為主，討論未來景觀趨勢自然是圍繞著這波客群的需求。景觀產品的價值實現方式，將以滿足戶外剛性功能需求為主，逐步往滿足獨特的極致場所體驗為主。比如度假的體驗，文化圈層的體驗，藝術品味的體驗，私享藏品級的體驗……能讓人從日常的生活體驗中剝離，超脫于普通人的想象，體現出精英階層，上流社會的身份地位，其底層邏輯是能讓業主感受到“不一樣的”東西，尋常人家不常見的，高于生活的空間載體，類似把生活的活動空間轉譯成某種極致儀式感的空間場所感，才能凸顯其價值。

下面就讓我們以五種目前市場主流或非主流的景觀風格，討論一下未來景觀產品風格趨勢的不同可能。

壹 精奢酒店風

顯性價值，顯貴，極致儀式感，奢享假日體驗

以復古精奢酒店風作為景觀風格基調，突出酒店的尊貴雅致和沉浸式度假的空間感受，追求日常之外極致儀式感的精神棲息地。以奢華外化顯貴精致的設計細節，展現項目的價值感和品質感。獨具精英文品味化的酒店式住宅設計理念，是目前最主流保守的改善產品打造策略。改善高端客群年齡段相對成熟穩重，復刻經典融合現代工藝，將是在這幾年的地產市場上繼續大行其道，畢竟沒有人不愛這種，把每天的生活過得像度假一樣的生活理念呢。

龍湖華越盛天·御湖境

景觀設計 GVL怡境國際設計集團成都公司

甲方團隊成都龍湖

攝影團隊 三棱鏡景觀攝影

龍湖今年在全國各地推出的產品，無論是御湖境系列，還是翠湖壹號系列，產品風格都是往精奢酒店風，從合肥，成都，蘇州，到泉州，都用類似的風格調性來面對客戶，整體市場反響都不錯。這種通過奢華的裝飾感堆砌出顯性價值的方式，短期內還將會是主流的景觀策略之一。

成都龍湖·御湖境

景觀設計 上景設計

甲方團隊 成都龍湖

攝影團隊 須然建筑攝影

合肥龍湖 · 翠湖壹號

景觀設計 笛東規劃設計（北京）股份有限公司

甲方團隊 龍湖地產合肥公司

攝影團隊 Chill Shine丘文三映（住宅組）

這種風格在任何城市區域，都是比較保險的，屬于營銷一起過方案的時候，能蒙眼過的方案風格——金屬，奢石，精致的雕刻圖案，燈光裝飾……都是顯性價值，只要經過一定審美和章法，有序克制地融合在一起，整體還是能獲得比較理想的效果。唯一的缺點就是成本較高。

特別說明，這里酒店度假風所特質的是較為狹義的采用精奢顯性的風格來包裝項目，不包括其他更具有個性化和在地性的高端度假項目，這類型的項目，將會在未來的專題中再作進一輪的討論。

貳 在地文化挖潛

深挖城市文脈,在地精神靈魂共鳴,回應老城情結

在未來的高端改善項目中，將有相當一部分的項目，會在城央或老城中心的繁華地段，購置該地段的家庭，除了部分本地人以外，也存在一定被本土文化所吸引的外地人。對于選擇此區域的客群，如果拋開房產的金融屬性，從居住的舒適度而言，他們完全有條件選擇購置離市區有一定距離，但戶型更大的產品，那么，如何通過設計手法，再現在地文脈的精髓，獨特性，唯一性，在地性，引起項目所在地的精神共鳴，將成為產品打造者的一大命題。

中國鐵建 · 西派粵府

景觀設計 廣州山水比德設計股份有限公司

甲方團隊 中鐵房地產集團華南有限公司

攝影團隊 廣東新山水文化發展有限公司

位于廣州天河區燕塘的越秀·天河·和樾府，狹長的街景有著巨大原生的樹木，數棵巨大榕樹的場地條件在人居社區場景上是不可繞開的議題。

大榕樹下，小橋流水，只有讀懂廣州人，才能創造出符合廣州人內心需求的精神場域?！伴艠洹庇涗浿钌鷦拥膹V州市井生活，在廣州，榕樹就是文脈，記錄了城市里最生動的部分，承載了整個廣州的包容與厚重，它也極為自然的成為了這個場地里最有溫度和智慧的那部分。

中國鐵建 · 西派粵府

景觀設計 WEDO/廣州域道園林景觀設計有限公司

甲方團隊 越秀地產廣州區域

攝影團隊 hill Shine丘文三映

除了視覺上的符號化景觀元素，產品還需進一步挖掘場所的生活氛圍，在地人文風俗，以及場地特有的基因。以在地文化挖潛的方式打造產品，只有真正讀懂本地人，理解本地人的人文，歷史，喜好，才有可能做好適配當地的產品風格。而目前市場上普遍的做法，簡單地找一下跟本地相關的幾句詩文，或者故事，做一些花邊式的景觀元素的裝點。所以能找到非常成功的有代表的案例不多。

這種打法應該是在幾種景觀策略中，難度較高的一種，需要設計師真的的沉淀下來，花時間去對當地的人事進行一定的理解，才能通過這樣的設計手法，對項目的產品力有所加持，否則都僅是設計師的自我感動。

叁 個性化藝術格調

連結藝術社群，話題性現代藝術格調，聚焦國際品味

成都宸嘉嘉佰道

景觀設計 WTD緯圖設計

甲方團隊 宸嘉發展

攝影團隊 xf

“藝術”將是一個持續為社區帶來話題，熱度，價值的主題元素。通過藝術化的包裝，無論是空間中的人工化場景，還是自然場景，都會自帶濾鏡。以藝術為社區里的主題活動沙龍，還能適當的連接品味愛好相近的人們，發展成社區的社交圈層。

肆 私域藏品級造園

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強化專屬感私享藏園，典藏園林，工匠打磨手工孤品院落

經歷過去瘋狂擴張走量走標準化的地產時代，是無論是客戶還是產品打造者，都越來越懂得最具有價值感的園林景觀空間，也許并不是什么國際范，風格化，酷炫夸張造型形式。相反，隨著時間和歲月的沉淀天津房產新政策出臺后，打磨，越發顯出價值感的園林空間，往往是別具特點自然質樸的人文院落，類似私域級別的典藏院落。

成都融創·至和雅頌

景觀設計 壹安設計

甲方團隊 融創成渝區域蓉置片區產品管理部

攝影團隊 日野

上海萬科掌心湖?原舍

景觀設計 種地設計

甲方團隊 杜巧 趙歡 萬熙寧

攝影團隊 南西建筑景觀攝影、原也、趙歡

在傳統的中國住宅觀里，建筑是身體的容器，園林是精神的容器。傳統的古典園林空間是安放宅院主人的精神的容器，是其私享專屬的精神空間，一草一木，一磚一瓦，經過主人的奇思妙想，再加上工匠的巧手，打磨成一處典藏級園林。這也是為什么眾多古典園林能歷經歲月的洗禮，被時間打磨得越來越有味道。

強化空間的專屬私享感，用傳統的工匠造園精神，結合現代的工藝工法，把社區空間打磨成私域人文藏品級園林，也許會在未來的高端和豪宅項目重要的造園策略。

伍 公共空間精致化

高品質化城市公園空間，全齡共享活動場地，網紅樂活生活理念

上海虹橋公園

景觀設計 白瑞嘉 石舸 葛俊雯

甲方團隊 長寧區綠化市容管理局

攝影團隊 潘山 于宇

山東濰坊Wind Plaza濰坊風之廣場

景觀設計 HID翰地景觀

甲方團隊 華普集團

攝影團隊 繁璽視覺

剛需的住宅產品開發逐步放緩，大部分已交付的剛需住宅短期內應該也不會有太多提升改造工程，而普通剛需家庭的戶外互動需求，則更多的會通過城市公共空間獲得滿足。而且，各大城市為了吸引年輕人和高知人才，高品質化的城市空間自然必不可少。因此越來越多的城市公共空間，會呈現出放入社區級別的高品質公共空間，同樣享有全齡共享活動場地，網紅樂活生活理念。

把“某座城市，打造成一座大公園”，這種概念還會持續發展，政府和開發商都會逐步加大對城市公共空間的投入成本，越來越多的公園和街角公共空間品質將會大大提升。原本服務于剛需社區的設計人才更多的會投入到城市公共空間項目中去。

04

產品打造團隊的戰略打法

因應這樣的市場需求轉變，設計院、開發商和施工方，都需要及時做出適當的調整，才能保證在新的趨勢之下能適應市場，保有自身的競爭力。

設計院

用人才能代替商務能力，成為生產力，合理化分配機制，

回歸工匠的工作模式去打磨項目。

如果大家有持續觀察這大半年發表的景觀項目作品，應該不難發現，目前活躍于市場，持續出作品的，除了大院以外，中型的設計公司的比例逐漸上升，而且更有一些名不見經傳的小品牌發布非常精彩的作品。

市場越難，巨頭越香——這是市場基本的邏輯，設計產業自然也不會例外。大院有充足的資金，成熟的商務系統，各種資質，搶占優質的項目資源，這是肯定的。所以短期內，大院能活，而且也不會活得很差。

但隨著地產市場越發下行，大院面臨的問題和矛盾會更趨于白熱化，越來越多的大中型設計院將會面臨管理失控，分配性的不均勻引起大量的設計人員流失，老項目難以消化，也無法搶占新項目。但在新的趨勢之下，對大院的影響和沖擊無疑是最大的，隨著過去大型地產開發項目，量產剛需高利潤項目的消失，取而代之的是更高品質，更精尖要求的項目，會令大院的舉步維艱。高端項目，需要更具有思考能力，創造力的主創團隊來承接，而這也是大院普遍缺失的資源。

習慣用“請客，吃飯，喝酒”的方式去獲得項目，過分強調商務，輕視設計人才，會讓大院進一步流失人才資源，在新一輪的高端項目市場上失去更多的項目機會。

相反，未來將會有更多以80、90為主導的個性化小型設計團隊，以一個個穩定優質的作品輸出來獲得更多項資源目，用人才能代替商務能力，成為生產力，合理化分配機制，回歸工匠的工作模式去打磨項目。

開發商

重構產品邏輯，用科學精神，合同精神，求真精神，

把利潤和資源分給對產品有價值的人才資源。

降本增效自然是開發商的主基調，隨著市場利潤下降，地產人普遍收入降低，有經驗有能力的開發商負責人逐步會撤離地產行業，剩下大部分都是缺乏工作經驗能力一般的年輕負責人，只能依靠公司體系規范去激發推動設計團隊的工作能效，但會逐漸發現收效甚微。大的開發商，城市公司，區域公司，集團公司將持續拉扯角力，持續更迭整合、優化人員結構（持續性越來越卷）。

和大廠合作的開發商很快就會發現，之前那一套PUA的方式可能會走不通，要求設計院以堆人的方式，去試錯式的回應不專業的領導/專家的需求，內耗式的去做項目的方式已經不成立。開發商需要落到實處去解決產品邏輯的問題。從市場營銷端的專業價值，項目管理端工作模式，各專業的合作供方的水平底線，都需要重新評估衡量，重新洗牌。敢于打破原有的利益平衡鏈，把利潤和資源分給對產品有價值的人才資源。

重構產品邏輯，用科學精神，合同精神，求真精神，直面困難，解決項目的問題。

施工方

施工方也需要有自己的代表作了。

隨著市場競爭的加劇，施工方開始越來越重視宣傳，越來越重視高品質項目作品的輸出，希望以此強化自身的品牌影響力。有一個有意思的現象，當一個項目的資金緊張，銷售和設計回款都不理想，開發商和設計院都傾向于在宣傳上擺爛。這時候，都需要施工方兜底來出資來完成項目的推廣動作?？梢娛┕し侥壳皩ζ放菩麄鞯闹匾暢潭?，施工方也意識到，他們也需要有自己的代表作了。

繼續目前能深耕行業的施工隊，普遍意識到要往下做，就必須要項目做到更極致。

在“僧多粥少”的行業環境之下，用過去的商務套路難以保證團隊能持續接到活。把每一個落地項目都當作是作品集去卷，用一個又一個高品質精尖的落地項目，才能穩定的獲得項目來源。

另外，施工隊會開始吸納有一定的落地經驗的景觀設計師在團隊中飾演負責人角色，便于深化設計圖紙，對鋪裝，立面飾面進行二次深化排版，并對一些類似景石，雕塑予以深化設計，以彌補設計院的后期團隊輸出的圖紙的深度不足。

05

寫在最后

用理性專業，求真求實的態度探討行業

無論是新政之下帶來的財富大轉移，還是在新的市場需求之下，地產行業為了適應趨勢所要面臨的優化調整，本質其實都是大家不想面對又不得不面對的“大洗牌”，“大洗牌”既是利益重新分配，又是生產力的迭代更新。我們常常說要抓緊機會，其實所謂的機會，其實都是時代給的，跟隨趨勢調整自己的步伐，是所有想再往前一步的人，都是必須的。至于怎么去做，要結合個人定位和自身所處的環境去給出答案。

萊瑟塔專題一直希望結合筆者自身淺薄的專業知識，用理性專業，求真求實的態度探討行業問題，希望能促進行業交流，帶來更多的思考，如果有不同的意見，希望大家能用理性專業的方式進行交流。畢竟，理性和專業，本應是設計職業賦予我們很寶貴的個人品質和修養。

注：部分圖片來源于網絡，侵權請聯系后臺刪除。圖文系萊瑟塔原創供稿，感謝原作者辛苦整理，版權歸原作者所有，僅供學習交流！

淺談房產新政對景觀趨勢的影響

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責任編輯：天津房價