房地產“稅率”未來可能是多高？負擔得起嗎？

　　1、要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。透露了房地產稅立法和改革將試點先行，最快在今年年底、明年兩會前后，或許就有消息發布。

　　2、要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入。說明國家仍然承認住房有投資屬性，樂見居民通過買房實現合理財產性收入（也就是被動收入）

　

　　中國內地的房地產總市值約460萬億，是美國房產市值的兩倍。美國的房產稅率平均是1%-2%。而如果按1%來算，中國內地一年的房產稅合計可以征收4-5萬億，相當于去年地方政府賣地收入的一半。也就是說，即便以后賣地收入大降一半也不怕，這種算法可謂簡單粗暴，但代表了大多數網友的想法。

　　既然美國的房地產稅率是1%到2%（其實有超過2%的州），中國內地有什么不可？鑒于中國內地已經收取了70年土地租金，所以打個5折，按照房屋市值的1%收取每年的房地產稅，這很合理呀！

　　其實，這樣做很不合理！

　　中國內地未來房地產的主流稅率應該在0.1%左右，而不可能達到1%的量級，≥房屋評估價1%的稅率，是中國經濟和民生的無法承受之重！

　　征稅，不是簡單地看政府需要多少錢，而是要看老百姓的承受能力。

　　民間對開征房地產稅后，有免征套數或者免征面積，一直有很大的期待。如果免征首套住房，或者人均免征40平方米（或者50/60平方米），這看起來當然更合理，但會大大縮減稅基。

　　從長遠看，每套房子都要交稅是基本趨勢。否則，房地產稅最終會被慢慢架空，變得毫無意義。上海、重慶的房產稅試點之所以作用不大，就是因為征稅的面太狹窄了，大部分人和房子被豁免了。

　　國家之所以開征房地產稅，調控樓市只是一個目的，另外一個重要目的是給地方政府開拓財源。

　　房地產稅是直接稅，如果稅負太重，老百姓會有顯著的痛苦感，影響老百姓和政府的關系，影響居民消費、生育的欲望，最終影響到經濟的可持續發展，最近兩年有疫情影響，房地產稅有一些減免，正常年份占財政收入的比重超過6%。

　　加上賣地收入，以及房屋交易產生的印花稅（估計在200億元以上），中國香港財政對土地房屋的總依賴度達到了32%。這個占比，跟中國內地整體水平差不多。

　　但中國香港房地產稅占老百姓收入的比重，就明顯低于歐美。大致占了家庭收入的1.4%左右。平均到每套房子，略低于其物業管理費。

　　再重復一遍：中國香港的房地產稅支出，相當于每戶的物業管理費；美國的房地產稅負擔，相當于每戶的水電費。

　　這恐怕讓那些咬牙切齒，希望通過房地產稅把有房人一網打盡的鍵盤俠失望了。

　　記住上述事實，有利于我們推算中國內地房地產稅的負擔水平。

　　我們先看一線城市的代表北京：根據統計公報和人口普查數據，北京2020年全市居民人均可支配收入為69434元，每戶家庭平均規模為2.31人——每戶家庭平均年收入為16萬元。

　　按照中國香港的房地產稅負擔比例——1.4%來計算，則北京每戶居民的房地產稅應該為2245元/每年。

　　按照美國的負擔比例——3%來計算，則每戶的房地產稅應為4800元/每年。

　　再看全國：2020年，全國居民人均可支配收入32189元，每戶家庭2.62人，家庭平均年收入為8.43萬元。

　　則每戶每年房地產稅，應該在1180元到2529元之間。

　　這就是中國內地房地產稅的合理區間。

　　即便按照3%的較高負擔（美國水平）計算，全國每個家庭都按照每年2529元的水平交稅，目前每年只能征收到1.35萬元的房地產稅。如果減免首套，恐怕連零頭都收不上來。

　　如果按照中國香港負擔水平來征收，所有的國人都繳納（沒有免征套數或者免征面積），每年可以征收6300億元。

　　無論是6300億，還是1.35萬億，跟每年8到9萬億的賣地收入相比，都是微不足道的。

　　第一，中國內地房地產稅的計稅基礎，不應該是房屋的評估值（或者市值），而應該房屋出租的租金。也就是說，按照中國香港、新加坡的租值計算法，而不是市值計算法。

　　第二，中國內地房屋、土地制度已經形成20多年了，推翻原來的中國香港模式、重新學習美國模式，不太現實。

　　畢竟，美國是土地私有制國家，跟我們的底層邏輯完全不同。未來中國內地的土地出讓金仍將是政府土地收入的大頭，持有階段的稅收會不斷增加，因為到期的土地將從躉交地租變成年交地租。與此同時，國家會在增加持有環節稅收的同時，降低交易階段的稅收。但房地產的整體含稅率不會下降，反而還會有所上升。

　　第三，或許會統一住宅和非住宅的稅率。

　　我們以前對非住宅有歧視，商務公寓、寫字樓、商鋪的稅負偏高、土地使用期限偏短，貸款年限偏短、貸款成數偏高。未來至少應該在稅負上統一，降低商辦類房屋的稅負。目前全國范圍內，商辦物業擠壓非常嚴重，套牢了大量資金，急需去庫存。

　　第四，各地房地產稅率差異會比較大。

　　有能力征收實質性房地產稅的城市，不到城市總數的30%（包含縣城）。中西部、東北地區大量三四五線城市，由于人口流失，住房空置率上升，一旦開征實質性房地產稅，會加劇人口流失、資金外流。因此，會有比較大力度的減免政策。

　　大城市，尤其是有顯著人口流入、住房矛盾比較尖銳的，可能會有累進制、懲罰性的房地產稅，讓擁有多套房的家庭吐出來。但有必要這樣做的城市，不會超過15個。操作起來，需要給出的緩沖空間比較大。

　　比如在南方某大城市，數十萬原住民在全市擁有大約500萬到600萬套城中村、小產權房或者違法建筑，人均大約10套左右。這些房子如果不納入征稅范圍，就太不公平。如果納入，再施加累進制、懲罰性的稅率，可能會引起很大爭議。這些房子發揮了準保障房的作用，加稅之后全市房租可能會大幅上漲。

　　從世界范圍看，對多套房擁有者實施累進制、懲罰性房地產稅率的國家是有的，比如韓國、新加坡。但大多數國家和地區都沒有這樣做，甚至還給擁有多套房的人、企業減稅。

　　總之，開征房地產稅是一個非常復雜的問題，試點先行是一個穩妥的方式。

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責任編輯：徐婭靜