2020天津房價小區漲幅排行,人口老齡化全國第一，生育率全國倒數第五，上海房價要崩？

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作者：環球君首發：樓市觀潮（ID：house515）

一個

北風吹過，草黃了，不知不覺，寒冷的冬天又來了。

冬天對老年人來說尤其難過。隨著氣溫下降，每年都有大量老人離開。

今年也不例外，而且可能會更糟。

因為上海是全國最早進入老齡化人口的城市，也是全國老齡化程度最高的城市（沒有一）。自1979年以來，上海已經老齡化趨勢，截至2019年12月，截至3月31日，上海60歲以上老年人口超過518萬，占上海戶籍總人口的35.22%。

注：不僅有戶籍的老年人在逐年增加，跟隨“新上海人”落戶上海的老年人群也在日益增多。 2017年，上海65歲及以上流動人口總數達到30.72萬人，而且這個數字還在逐年增加。

這個數據相當驚人。從2017年到2019年，戶籍老齡化以每年1%的速度遞增，幾年后將超過40%甚至更高。上海近一半的人口是老年人。

與老齡化的歷史最高點相反，上海的生育率正在創歷史新低。

自1990年以來，上海0-14歲人口的絕對數量和比例持續下降。 2010年，上海0-14歲人口僅占總人口的8.61%。近年來，雖然國家放開二孩政策，但有所緩和，但生育率下降仍是明顯趨勢。

2019年上海7‰的出生率已經是全國第五低（相對于全國出生率10.48‰），僅略好于東北和天津，但上海是一線城市，經濟實力要大得多。在東北和天津，只能說上海壓力太大，年輕人沒有孩子，或者晚婚。

所以老齡化會加速，因為上海戶籍人口的預期壽命是83.66歲（男81.27歲，女86.14歲），未來還會繼續成長 瑞星，得益于上海完善的醫療體系。

第二

房地產投資名言：

“房地產周期：短期看金融、中期看土地、長期看人口”

因為從長遠來看，人口是房地產的決定性因素。沒有人口，房子只能養蚊子，供大于求。房價如何支撐？

自2013年以來，上海人口一直保持在2400萬到2500萬之間，這與上海市政府的政策有關。上海市2018年發布的《上??海市城市總體規劃（2017-2035年）》旨在到2020年將常住人口控制在2500萬以內，并將2500萬規模作為2035年常住人口調控目標。

從上圖可以看出，2014年以來，上海的常住人口似乎已經觸頂。從此，上海的老齡化日趨嚴重。

如果只從人口的角度來看上海房價，毫無疑問，從2014年開始，上海房價將開始崩盤……

但是事實呢？

事實已經打了無數熊的臉。

從2014年到2020年，短短六年時間，上海人口老齡化日趨嚴重，但上海房價卻翻了不止一倍。

僅2020年，上海二手房的價格就上漲了5%，學區房漲幅更大，部分小區已經處于無房可售的境地。

讓我們簡單回顧一下上海房價是如何突然上漲的。

2014

二孩政策出爐，樓市新商機

2014 年的一大新聞是放開二孩政策?？紤]到加入二孩后的居住環境，不少家長和媽媽都加入了買房的行列，緊湊的三居室也成為了甜蜜的糕點。

今年房價漲幅比較緩慢，大概2.72萬元/㎡，但豪宅最高單價卻一次次刷新！歷史最高價已達24.22萬元/㎡，大家可以對比感受下……

今年，地鐵16號線通車！作為上海唯一的橫座列車，開行6年以來一直飽受上海人的詬病。 2020年，終于迎來了新的馬車。

滴水湖接上地鐵后，臨港新城的房子也進入了人們的視野。 5年后，臨港自貿區落成，讓臨港不再默默無聞。上海天文館、海昌海洋世界等場館的建立也讓這個區域更加火爆！

2015

老閘北變新靜安

2015對于閘北人有著不同的意義。今年，舊上海被稱為“下之角”的閘北區正式并入靜安區。

而老閘北的大寧區也變成了新的樓市香酥。大寧金茂大廈升值一開，就創造了1小時21.2億元的銷售奇跡！今年房價也結束了前4年的穩步上漲，漲到3萬元/㎡以上！

2016

離婚和購房狂潮？

2016年，上海出現了這樣一群人：先離婚，再買房，再婚。

由于房價快速上漲，一度達到3.8萬元/㎡，上海不得不再次進入嚴控狀態2020天津房價小區漲幅排行，限購令升級，不僅是認購，還要認購貸款。第二套500萬，結婚買房和離婚買房首付差一百萬！

但對于上海女孩來說，2016 年是夢想的一年。今年，上海中心大廈落成啟用，632米的高度刷新了城市的天際線。

今年，我一直在想的迪士尼樂園也正式開放了。能在試運營期間打卡的，都是朋友圈的中獎者。

今年，上海浦東小南一號八佰伴的童年記憶帶著改造回來了。經過6個月的不間斷裝修，全新的八佰伴可以說是氣勢磅礴！

今年，清溪郊野公園和長興郊野公園也相繼開業，而在接下來的幾年里，上海又陸續開設了許多新的郊野公園。終于，2018年，7個郊野公園齊聚一堂，召喚都市新玩法~

2017

持續調控，房價破四

2017年繼續嚴控政策。由于2016年限購令的出臺，今年房地產交易量大幅下降。

同時，上海房產交易均價首次破四，達到4.3萬元/㎡，而市中心房價已經在8萬-10萬/ ㎡甚至更高！房價的不斷上漲，也讓無數買房的年輕人變成了抵押貸款的中年人。今年，上海新增了一條地鐵線路：地鐵17號線。17號線也被稱為“旅游線路”，途經朱家角、淀山湖、東方綠洲等，吸引了無數阿姨和媽媽打卡。

2018

下，上，上，上，上，上，下

2018年房價經歷了先跌后漲的過程。雖然成交面積較往年有所減少，但不影響房價的持續??上漲。

據統計，2018年新建商品房成交價格達到53186元/㎡，而市區黃浦、靜安、長寧均突破10萬大關！今年，上海還迎來了首屆中國國際進口博覽會。來自172個國家和地區的3600多家企業共同參展，取得了舉世矚目的成功！

今年，陸家嘴還繼續發力，開設世紀廣場和陸家嘴中心兩大非凡購物中心。浦東妹子又添了一個打卡地標~

2019

國家垃圾分類

不用說，2019 年是全民垃圾分類的一年！

沒關系，上海人不斷上熱搜，也有很多垃圾分類表情包，比如：“你是什么垃圾？”

今年上海房價繼續上漲，但相比5.4萬/㎡左右，在中國城市房價中排名第三。

今年，上海也經歷了一波又一波現象級的排隊。好市多、淘淘居、東發路、町町等。說實話，你排隊多少？

2020

黑暗中總有光明

終于，我們來到了2020年，這是無數人希望重新開始的一年。一場突如其來的流行病打亂了我們平靜的生活。人們不再出門，街市不再熱鬧，整個城市呈現出一種特殊的寧靜。不僅樓市，年初幾乎所有行業都冷。幾乎所有人都認為樓市今年會回落，但今年上海的樓市卻在上漲。一是交易量持續擴大。

10月份交易筆數（單位：千）和累計二手房交易量超過2019年全年。

相對于驚人的成交量，上海樓市的整體價格水平要穩定得多。雖然確實有很多學區，二新質量樓盤大幅提升，但到目前為止，恒星社區的房價指數僅上漲了5%左右，與GDP基本持平增長率，非常穩定。

三個

長期關注本期的讀者都知道，環球王在年初提醒大家購買上海樓盤，并在6月繼續提醒購買窗口。

《》

《》

如果每個人都聽，今年至少可以節省數十萬美元。

當然，今天的文章不是為了自吹自擂，而是探討為什么在人口老齡化和少子化的背景下，上海的房價可以翻倍。

1、人口老齡化是事實，但生活水平提高得更快

看空上海房價的最大依據是人口老齡化。未來上海老人去世后，一個上海孩子至少有繼承3套房（祖父母、祖父母、父母各一套）。上海的房子會嚴重供過于求，所以上海房價會暴跌。

其實，衰老并不意味著老人會馬上死去。隨著生活水平的提高，越來越多的上海老人與子女分離。上海的房屋空置率遠低于想象。而且，為了避免高額的遺產稅，普通家庭會在老人去世前賣掉自己的房子，更換新房。即使人口老齡化嚴重，上海也不會出現房屋井噴。因此，上海房價看空的根據只是一種假象，與現實有很大的不同。

2、人口老齡化越容易放寬上海落戶政策

2011年11月，中國全面實施雙胞胎二孩政策；

2013年12月，中國實施二孩政策；

2015 年 10 月，中國實施全面二孩政策。

縱觀過去10年的人口變化，全國人口老齡化問題并沒有因生育政策的放松而得到緩解，尤其是上海。

2016年以來，除北京、上海以外的主要城市逐步放寬落戶政策，人口爭奪戰愈演愈烈。

2018年還沒有結束，上海也撐不住了。

2018年8月3日，上海市高校畢業生就業工作聯席會議制定發布《2018年非上海普通高校應屆畢業生來滬就業申請本市戶籍評分辦法》 《辦法》中明確提出，以北京大學、清華大學為試點，探索建立本科階段國內高水平大學應屆畢業生符合基本申請條件的落戶綠色通道政策。直接。

從此，上海劫人之戰正式打響。

2019年11月20日，《支持中國（上海）自由貿易試驗區臨港新區人才發展的若干措施》。 《通知》顯示，新區部分核心人才和特殊人才可直接落戶，縮短人員遷居期限。

2020年9月23日，上海市2020年普通高等學校招生就業工作聯席會議制定的《上海市戶籍評分辦法》（以下簡稱《辦法》）在上海申請就業放行。

《辦法》中提到，上?！笆澜缫涣鞲咝！?，包括上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學，應屆畢業生可直接落戶。

2020年11月23日，時隔十年，上海市政府發布新《上海市引進人才申??請本市常住戶口辦法》

這個最新的人才引進政策，不僅去掉了表面上的“試”字（上一版本是2010年發布的《上??海市引進人才申??請城市永久居留登記試行辦法》），而是真正的含義上海再次放寬在滬落戶標準。

其中，《辦法》規定，

高層次人才，

重點院校人才緊缺，

高技能人才，

以市場為導向的創新創業人才，

專業和其他特殊人才，

幾大類18類人才可直接入駐！

有效期為5年，

自 2020 年 12 月 1 日起生效！

《辦法》具體內容如下：

因此，只要上海的人口老齡化問題沒有得到有效緩解，上海落戶政策就有可能放寬。有了上海戶口，很多人可以按照限購要求購買一兩套上海房產。

3、上海戶籍人口出生率低，但上海每年建很多學校以滿足求學需要

眾所周知，上海的房價不僅取決于上海的戶籍人口，還取決于居住在上海的人口。因此，在解讀上海房價為何持續上漲時，我們必須考慮到在上海工作、生活和學習的外地人。

而最有說服力的指標是在校小學生人數。這些數據既客觀又令人信服。

地產界知名人士馮侖等人提出了著名的《樓市小學理論》，觀點明確：小學生成長的城市必未來房價暴漲的城市，因為持續了十幾年，而這一定是供需關系惡化的過程。

我認為在校小學生人數是一個很好的指標的主要原因有三個。

首先2020天津房價小區漲幅排行，全國小學生總數變化不大。如果某個城市的小學生人數顯著增加，那么其他城市（或農村）的小學生人數必然會減少。

其次，小學生一般都在父母身邊，所以一個小學生數量顯著增加的城市，往往意味著年輕人涌入城市的顯著增加。一個小學生的背后是整個家庭（年輕的父母+孩子）。因此，小學生多的城市對中青年人口的吸引力越大，對住房的需求也越大。

第三，這些小學生也將在10年后步入社會，逐漸面臨工作、愛情、工作和生育的問題。如果他們對這座城市有認同感，愿意在這座城市繼續奮斗和生活，新買房是剛需，所以從長遠來看，也會推高這座城市的房價。

教育部網站近日發布了《2019年教育統計》。報告顯示，2019年我國小學生人數達到1.056億，連續六年實現持續增長；同時，這也是過去10年學生人數連續第三年超過1億。

2014年至2019年，我國小學生人數回升，保持平穩持續增長，2017年達到1.0093億，重回1億人的水平。

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責任編輯：天津房價