天津房價如何調整,重新預測！2020年天津房價漲or跌？上演“新劇本”！

從2019年底開始，我們對2020年天津樓市的預測一直處于基本一致的狀態：

2019年底是買房的窗口期；春節過后，會有小春市；年中行情降溫，又是一個窗口期；政策是寬松的天津房價如何調整，如果城市落實政策，市場不會太差……

但突如其來的黑天鵝徹底打亂了節奏，劇情反轉，原著劇本也不會播放了……

2020年的天津樓市需要重新預測。

疫情對經濟的影響不言而喻?，F在大家最關心的是房價會不會下跌？

有人說疫情結束后會下降20%；其他人說不會有太大影響...

站的觀點不同，得出的結論也不同。

拋開全國，我們現在站在天津的角度，只談天津。

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發生異常時，查找上一個異常。

2003年非典發生時，天津的情況如何？

SARS基本在2003年5月結束。下半年，天津房價突然大推。標志性時間是9月，新房單月銷量達到113萬平方米。

16年后的2019年，天津在小陽春3月份賣出了105萬平方米，也是很猛的。

從2003年下半年到2004年初，房價一路飆升。

2004年第一季度，天津二手房房價較2003年同期上漲約23%。

幾個例子，從 2003 年 9 月到 2004 年 4 月：

●水木天成由2618元/平方米漲至2860元/平方米；

● 華遠新城二期由3050元/平方米提高至3700元/平方米；

●陽光100國際新城由3900元/平方米漲至4930元/平方米...

從數據上看，天津樓市非典結束后，“量價齊升”。

如果由此斷定，今年疫情結束后，歷史會重演，這是不正確的。

究竟是什么導致了 2003 年的 天津房價 激增？

最直接的原因是拆遷。

2003年，由于海河開發和舊城改造，天津市拆遷約500萬平方米。過去五年，這個數字一直徘徊在100萬到200萬平方米之間。

結果，2003年天津市場的二手房全部賣空，轉為新房，導致供給不足，最終推高房價。

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2003年，天津乃至全國的經濟和房地產形勢都無法與今天相比，也沒有直接的可比性。

但有些規則不會改變。

2003年天津的樓市市場有兩點：

①疫情不會讓購房需求消失，只會滯后。

拆遷是一項年度行動。非典發生的時候，購房需求肯定很大，但幾乎都積壓到了下半年。

這點在受非典影響最大的北京和廣東也可以證明：

● 北京4月銷售增速放緩新房，5月又回升，二季度銷售面積仍增長50%。

● 廣東省3、 4 月出現負增長，5 月后繼續回升。 一、二季度銷售面積分別增長29%和26%。

看疫情與房價的關系，首先要看疫情是否真的改變了市場的供求關系。

顯然，沒有。

回顧天津新房2019年成交情況，小陽春2-4月成交面積約280萬平方米。

如果沒有疫情，今年的數字會更高。

畢竟2019年初的政策放松只是一個預期，但到年底，它實際上已經落實了。

因此，今年疫情結束后，住房需求將疊加。

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按照先量后價的原則，房價也會上漲。

會嗎？另請參閱第二件事。

②房價上漲與否最關鍵的因素是供求關系。

2003年天津房價大漲，因為拆遷，市場上的房子全部賣空，供應不足天津房價如何調整，導致價格上漲。

2020年天津供應情況如何？

這是去年一年的話題：土地銷售猛增。

2019年天津市土地交易規劃建筑面積達1810萬平方米，為近五年來最高。

反映到新房市場，供應量很大。

粗略計算，這大約是18萬套房屋，其中一些已經在市場上，大部分都在路上......

這只是2019年的，今年呢？

疫情重創經濟，賣地節奏誰都知道。

1月22日，天津市自然資源和規劃局公布了津南區2020年土地供應計劃。

鮮水谷、莘莊、北閘口、八里臺均有住宅用地待售。

最重要的是，會展中心一期余額22萬平方米的地塊也將掛牌。

28個地塊總出讓面積約205萬平方米。與2019年相比，津南區總轉讓面積約174萬平方米。

可見今年土地供應量不會少。

雖然其他區還沒有公布土地供應計劃，但從津南區的角度來看，今年的土地市場依然會非常強勁，所以新房的供應一定是充足的。

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說了兩句，就可以得出結論了。

住房需求集中爆發，這將在短時間內對沖新房的“天文數字”供應。

①到了4、5月疫情基本結束，開發者12個月的任務壓縮到8、9個月完成；

正好是年中，一定會大力推貨，市場會出現樓盤人山人海，競爭激烈。

隨后將推出按量定價的促銷活動。

尤其是供應量超大的行業，價格戰在所難免。

②但是新房促銷降價不會結束。

2019年底，天津市住房和城鄉建設委員會負責人曾公開表示，2020年“要保持房地產市場在合理區間運行”，既不暴跌也不暴跌急劇上升。

15折仍將是疫情結束后的“市場底部”。

③疫情結束后，樓市28法則會很明顯。

住房需求集中釋放，“優質”競爭激烈樓盤，房價不降反升；價值支持較弱的樓盤的推廣會很強大。

比如去年最火的板塊生態城、武清商圈、花園西、高鐵南站、寶坻高鐵新區……熱度會比較高。

此外，2019年末，天津二手房的成交量正在下滑。許多人賣掉了 二手房 并等待購買 新房。把錢永遠留在他們手中是不可能的。即將上市。

他們購房的目標是改善，所以疫情結束后，改善后的房屋可以抗住價格。

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有人認為天津二手房疫情結束后還會再降20%。

這幾乎是不可能的，天津二手房已經從 2017 年的高點下跌了 25%。

2019年下半年顯然不會跌，因為很多房價已經到了尾聲，再跌的話業主也不會賣。

所以，疫情結束后，不要指望業主“深切切肉”。

對于那些想要出售房屋的人來說，由于需求旺盛，年中將是出售房屋的好時機。

但需要注意的是，學區房是最剛需的，每年小陽春是學區房的旺季。

今年的需求受到擠壓。小陽春雖然失敗了，但爆點壓力可能越來越大。

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2020年的天津樓市要兼顧“放寬政策”。

2003年，房價飛漲的背后，有“一張紙”：

國務院18號文件已經發布，其中第一個指出：房地產業關聯度高、帶動性強，已成為國民經濟的支柱產業。

另外還出臺了優惠政策：

公房使用權公開掛牌，取消已購公房掛牌交易收益分成，取消掛牌審批手續，簡化交易手續，降低土地出讓金征收比例……這極大地刺激了樓市。

讓我們回顧一下之前發生的事情：

● 1998年，由于特大洪水，房地產取消福利房分配，走向市場化，開始承擔經濟發展引擎的角色。

● 2003年的非典從中央層面確立了房地產作為國民經濟支柱產業的地位。

● 2008年金融危機、海嘯和地震，房地產由“打壓”變為“扶持”。

這是什么意思？

遇到災難，地產一定會挺身而出“承擔責任”。

因此，今年的樓市政策也一定要寬松。

“房住不炒”不會改變。關鍵是看“房不穿經”會不會消失。

還記得2019年底樓市在國內發生了什么嗎？

深圳、成都、廣州、佛山、青島……等多個城市開始放寬政策。

天津“兩個中關村”也出臺放寬限購征求意見稿；并且已經明確表示，2020年“海河人才”計劃升級，積分調整落戶……

樓市政策放寬已近在咫尺，但箭尚未射出。

銀保監會1月27日發布通知，鼓勵企業通過適當降低貸款利率來戰勝疫情。

2月3日，中國人民銀行啟動1.2萬億元公開市場逆回購操作，投入資金保障流動性供應充足。銀行體系流動性總量比去年同期增加9000億元。

無論支持什么，重要的是給市場信心。

幾乎可以肯定，今年貨幣政策會寬松，房貸利率極有可能下調。

易通貨有利于樓市。

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疫情結束后，天津樓市會有一個小市場高峰，是賣房的最佳時機。

但“干完一年”需要9個月，所以下半年天津樓市將滿負荷運轉！

目前，我們認為政策放寬是未知數。如果政策力度不夠，供給量大，那么樓市下半年也不樂觀。

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責任編輯：天津房價