天津塘沽房價會跌嗎,這里的房價，跌回四年前…

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最近天津上了熱搜，說1平米下跌5000，兩周暴跌72萬，房價又回落到4年前。

看數據，不廢話-

相比2017年3月的3萬元高峰，現在均價不到2.5萬元。單價降了5000元，說是沒問題。

不過這個標題只講絕對值，不講比例，屬于標題黨~

其實和30000的房價相比，5000的價格只有17%。但是中國的大部分城市均價只有幾千甚至一萬多。你說它下降了5,000。很多人認為天塌下來了……

72萬元的跌幅也是如此。在很多城市，一套房子才幾十萬元，但如果是幾百萬的房子（天津的和平區還有很多），70萬元的跌幅也不算驚天動地作為一件大事，上海豪宅以500萬元直接售出，已經不是一兩次了。

至于回落到4年前，那是因為2016-17年初，天津房價漲得太猛了，現在是價值回歸。

說起來，現在北上的房價和4年前差不多，沒什么特別的……

不過既然天津是熱搜，那我就趁機說幾句吧。

02

在強烈推薦給大家閱讀的《幫你找到最適合投資的房子的簡單方法》中，李哥對全國152個城市進行了評分。

天津位于杭州、南京、成都、武漢之后的第五層級，與蘇州、東莞、鄭州、長沙并列。

當時，有幾位天津球迷表示強烈的不解，表示天津這些年一直不夠好，到底是什么樣的？為什么你的排名還能這么高？天津這家伙撐不住這個檔次……

這……真沒想到~

其實我在文章里已經說明了天津的排名——

天津看起來像一個“暮光之城”，一個很尷尬的存在。

京津冀還沒有形成競爭互補的有機體。依舊是一座吸盡一切資源的令人窒息的帝都，是一條相對荒涼的“京城貧困帶”。

北京說我要，我要，我都要，所以天津的中高端人才都被吸到北京了，天津自己的中高端產業都被無法發展并一直在旋轉。

天津是民國時期著名的大都市，號稱“上清田”。當時的大城市都是工業中心，所以天津和上海一樣，也是輕重工業的支持者。但近年來，環保壓力大，天津高污染重工業也成為限制發展的犧牲品，就像河北一樣。中低端出口加工制造業遭遇全球經濟低迷和毛衫站，日子并不好過。

民國時期的天津

要想產業升級，就必須吸引人才。如果所有的人才都被北京吸納，天津的產業就起不來，也無法提供大量的高薪工作，人才也沒有來得及的理由。

如今，天津的互聯網和高科技產業依然乏善可陳。內地很多城市，包括杭州、武漢、成都，甚至長沙、鄭州、貴陽，都從這次產業升級中受益。不過天津和大部分中小城市都有，錯過了~

另一個超級賺錢、無污染的行業，金融行業，因為各種山雞交易所，“天津”幾乎成了“金融騙子”的代名詞。

天津也有死胡同——高齡化。

工業化基礎越扎實，城鎮化率越高，當年計劃生育實施越徹底。這是當今上海、北京、天津和東北地區老齡化最為嚴重的主要原因。

雖然上海和北京本地人的出生率極低，但依然是一線，可以吸納全國各地的人才。

天津也想吸引人才，推出了海河人才計劃，效果一般~

關鍵是連本地年輕的人才都留不住，只好北漂——因為工作原因，我認識的精英漂流者中，有很多是天津老家的。

2019年底，在超過1500萬人口的天津，常住人口同比僅增加2.2萬。

在僅有1000萬人口的鄭州，2019年新增常住人口高達21.6萬。

我能做什么？政府沒錢，只能陷入靠房地產帶動經濟的惡性循環。地方財政高度依賴土地出讓收入。小區房價一度漲到5萬元以上，與天津市人均收入嚴重脫鉤。許多郊區的樓盤只能以未完成的結局告終。

另外，先天“畸形”的濱海新區泡沫破滅，被迫扯下遮羞布，主動擠水，造成天津近兩年GDP不佳，僅此而已在國內...

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總之，天津正處于刮骨療傷的過渡期，難逃難關。

但是瘦死的駱駝比馬還大，天津也有自己的優勢。

一是沿海大港，幾千萬人口的大都市，歷史文化積淀深厚；

其次天津塘沽房價會跌嗎，作為直轄市，雖然很難北上和后退，但仍可與內陸省會城市相提并論；

第三，教育資源優??勢明顯。

其中，最難替代的是教育資源，需要長期積累，不可能一蹴而就。這是深圳未來10年的持續短板，也是天津吸引人才的起點。

03

天津未來會沉淪嗎？還是鳳凰涅槃的機會？

現在是天津抄底的窗口期，還是扔掉燙手山芋的最后期限？

我們要回到問題的根源：價格的漲跌誰來決定？

供求關系。

供大于求，房價下跌，供大于求，房價上漲。

供給側主要看政府賣地速度和開發商發展速度。但從長遠來看，開發商也難不成無米之炊，關鍵還是賣地。

但是，土地出讓的速度取決于政府出讓土地的意愿和能力。

如果部分土地不出售，供應會減少，但未來仍有改善空間。

沒有土地可賣，當地政府沒有米也很難做飯，這是最大的稀缺性。

從供給端看，市中心建筑密集的區域最值得購買，因為周圍沒有土地。

需求端，更復雜。

政府監管力度、貨幣供應速度、新增人口速度是三個關鍵因素。

前兩個因素不是市場化因素，政府說了算。

政府監管力度在小城鎮很難說，地方財政吃緊，賣地也是無奈之舉，所以房價不時上漲，吸引更多接機人上車并幫助當地的庫存，只是睜一只眼閉一只眼。

即便是徐州這種級別的城市，中央還是不理會，放手吧。

但一二線城市，至少在省一級，仍然受到中央政府的高度重視。

深圳樓市之前過熱，監管被猛砸。最近成都樓市過熱了，監管也吹了。

也就是說，在天津這樣的大城市，誰敢上去，誰就規范升級，誰也逃不掉。

發幣速度不是特定城市的，但超發幣投資目的更容易進入樓市。從保值增值的角度來看，投資者進入一二線城市的概率較大。

只有新的人口是老百姓（市場）用腳投票做出的選擇。

這樣分析，不難理解天津房價近年來的沒落。

供給端，政府賣地過于激進，庫存壓力太大。放眼全國，僅次于重慶。

在需求方面，政府監管過緊，強行壓制需求。

另外，天津人口增長率不高，外需不足。

供過于求，只會下降。

但具體分析，天津并非全市普遍下滑。

最大的下降出現在人口和土地較少的郊區新城鎮。

市中心的跌幅不大，尤其是和平區，擁有最優質的教育資源，跌幅不大，真正搶手的學區房還在強。

04

同樣，你買的東西是稀缺的。

從中國目前的實際情況來看，最大的稀缺是優質教育（學區房）、景觀稀缺（江景）、高薪工作機會稀缺（CBD或高科技）三稀缺公園）。

上海、廣州等老款游樂項目較多的城市，黃浦江、珠江沿岸的山水房特別貴，不能倒；

在大公司聚集、高薪工作機會集中的地區，高收入的新錢舉步維艱。為了生活和工作的便利，房價也會上調，需求持續旺盛，比如深圳南山。

更普遍的規律是，好的學區集中的學區房價，房價會大幅上漲，抗跌。全國各地都是這樣。

所以天津市中心的學區房還是有投資價值的。

天津已經爛透了。教育資源雖然比不上北京，但還是不夠，綽綽有余，尤其是和鄰省河北河南，高考大天堂。

每次聽河南朋友說要買學區房，都有種黑色幽默感。

地獄模式買學區房和百萬同齡人打架，不如想辦法讓孩子去天津高考，父母可以省很多血，孩子也可以吃很多苦在他們的青春年華...

天津戶口并不難獲得。這種來自外地的新需求也是支撐天津學區房的關鍵動力。

說到河南，順便說一下鄭州。

鄭州也跌得很慘。和天津一樣，周邊也跌得很慘，核心區穩如老狗。

關于1、2年前，鄭州很多朋友問驪歌能不能買房。當時鄭州樓市很火，什么樣的綠博集團、新鄭集團、新密集團、高新區、航空城……

當時我就在想，鄭東新區明明是一個發展不錯的新區，鄭州未來的新市中心已經確定，房價也不錯，為什么不以最高的把握買鄭東呢？

原因……基本上我覺得鄭東太貴了，我想便宜天津塘沽房價會跌嗎，想推測一下周邊規劃中非常漂亮的新區的概念。

打股票和買基金都不便宜，投資房地產也是一樣。這是違背人性的。

我以前寫過關于鄭州的文章。這座城市優勢明顯。這是一個交通便利的平原地區。是北方的核心交通樞紐。它也是一個擁有數億人口的省份的省會。優先發展全省，未來有機會吸納北方周邊省份。

但是鄭州也有一個問題，就是野心太大，平原城市可以四面八方發展，一口氣鋪攤子。

去年去鄭州考察?？吹貓D的時候發現規劃的新區這么多，讓我感覺很糟糕。

鄭東新區已經20年全省之力發展。起點高，努力準確。尤其是在首相當政的時候，這種成功經驗幾乎是不可能復制的。

雖然綠博會的規劃很好，但距離鄭東10多公里，中間還有一片白沙。計劃實施。

這些新區，前兩年只是炒作概念，但實際生活還是很不方便，沒有好的工作機會，房屋供應量太大，接機不夠人們。無情。

但是，像北龍湖板塊這樣的鄭東核心區，房價并沒有下跌太多。

我今天仍然說同樣的話。在鄭州買房，買鄭東是最穩妥的選擇。雖然現在鄭東的價格已經三萬多元，但在鄭州人的眼里，可能會覺得買的太貴了。沒辦法……

激進投資者想要逢低買入那些跌幅最大的新區，必須做好長期抗戰的準備。

人口流動仍然是最關鍵的。只要人口繼續高速流入，以時間換空間仍是可行的策略。

還有貴陽的觀山湖新區，也是同樣的邏輯，長期看好。

從心底里說，貴陽老城在我看來是一坨屎，但關山湖新區卻讓我的狗眼瞎了……

從這個角度來看，鄭州的房子還是比天津更具有長期投資價值。

當然，鄭州只是北方城市普遍弱小的小矮人中最高的。

還是那句話：能買南方，盡量不要買北方。

當然北京除外……

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責任編輯：天津房價