限購松綁能拯救天津樓市嗎？

　　先說天津曾經多厲害吧，

　　民國時期，各種各樣的新思潮最早都是先出現在天津的，那時候天津一度是中國的第二大城市，很多北京的達官貴人也總喜歡往天津鉆。

　　兩大重要通商口岸城市，北方有天津，南方有上海，天津的地位曾經絲毫不遜于上海。

　　所以走在天津的街頭，總會不由自主的跟上海對比，但同樣作為直轄市的天津跟上海，今時不同往日。

　　現在的天津發展如何?

　　先看基本面，

　　天津總面積11966.45平方千米;

　　坐擁人口1561.83萬;

　　2019年GDP14104億元(全國第10);

　　本外幣存款31788.78億元(全國第9)

　　基本面看起來似乎還不錯，但是，沒有對比就沒有傷害，如果不深究數據分析而談數據，就失去了意義。

　　雖說天津人口眾多，但過去的一年，人口僅增加了2.23萬人，增長率0.14%，GDP就更慘了。

　　我匯總了一下四大直轄市2000年到2019年GDP的數據，從2017年開始，天津失速了。

　　自2006年濱海新區上升為國家戰略之后，天津進入了飛速發展期，但是到了2017年，天津濱海新區突然主動站出來要擠水分，一下子就擠掉3000億，當時網民還打趣說，“濱海新區”變“賓每新區”，近幾年的增速就穩步放緩，給我的感覺就是“老態龍鐘”。

　　市內六區的均價比較高，其中和平區最高，5.4萬/平;排名第二的南開4.15萬/平，這個差距一下子就拉開了;

　　往外走，我最感興趣的濱海新區，走了一圈下來第一感受便是——也太分裂了吧。

　　比如說空港經濟區，大多數項目在2-2.3萬/平左右，開發區的項目在1.6-2.7萬/平左右;生態城則是從1.3-1.9萬/平都有……上圖中藍色的全部屬于濱海新區，但是總體來看，差距就是這么大，同屬一個區，板塊均價從0.8-2.2萬/平都有，實在是太魔幻了，只能說，濱海新區太大了!

　　售樓處跑一圈倒是發現，銷售都很一致的說，

　　“十一月中旬會有新的政策出來，即使不能落戶，到時候也是可以購買的，現階段可以先付定金搶占市場先機。哪怕是最后政策出不來，定金也可以退回來。”

　　甚至部分項目承諾可以搞定購房名額……現在強調房住不炒，這里就不多說了。

　　總體來說，個人感覺天津市場還是很冷的，每個售樓部周六周日看房的人也只有幾組，冷冷清清，有些售樓部的銷售甚至都睡著了。

　　聽說我是外地人，基本上每個銷售都會跟我介紹一下天津的高考紅利。

　　天津一本率是24.1%，本科率是79.43%;三分之二的一本錄取率，放在全國哪里都讓人眼紅。

　　這個比例有多高呢，我們看看其他省就知道了，河南一本率7.8%，本科率33.26%，夸張一點的說，同樣的成績，你在河南可能就只能讀個大專，到了天津可能還可以去211院校……

　　作為中國家長，就是砸鍋賣鐵也要去天津參加高考啊，現在雖說就業還是看能力，但現實點，學歷就是敲門磚，在不了解能力的情況下，大多數HR也是看學歷來的。天津高考優勢也是房產的一大賣點。

　　2/市場低迷

　　前面我說感覺售樓部冷冷清清，其實從市場數據反應也是如此，在回來的路上查了一下數據。

　　首先是土地市場，

　　2020年天津市上半年土地成交總面積為570.47萬平方米，同比2019年上半年下跌59.03%;土地出讓金總額為456.40億元，同比2019年上半年下跌45.29%;土地出讓宗數為126宗，同比2019年上半年下跌43.75%;

　　房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　拋開疫情的影響因素，結合人口的增量，也說明開發商目前還是比較保守的心態，在行動上與購房者一樣，都投出了不信任票。

　　再就是新房市場，

　　從總套數看，與2019年上半年相比，核心的市六區成交量從15012套減少到7725套，遠郊成交量從48065套減少到19777套，這個跳水有點猛。

　　3/ 庫存多

　　克而瑞的數據顯示，天津商品住宅庫存達到3632萬平米，根據歷史數據來看，近三年來全市年均新房成交就在11萬套左右，那么這兩年的新房量36萬套需要3年半左右時間去消化，這個壓力可不小，要知道天津的人口流入很低，跟北京、上海比總量還差了點。

　　另外，前段時間去了重慶，感覺重慶這座城市的庫存也很驚人，某家網站上顯示，重慶的二手庫存高達167718套，天津的二手庫存也有148512套……有畫面感了吧。

　　這里補充一下，天津認房又認貸，買二套房子需要六成首付，這對于一般人的實力也是有所考量的，假設200萬的總價，需要120萬的首付，其實120萬的現金在全國很多城市都有得選，甚至可以說，比選擇天津更好。

　　天津這座城市，如果單純的去擇一城終老，我覺得是非常舒服的。作為直轄市，還是有很高的城市定位，在北方城市之中占重要席位，依然有政策上的傾斜。

　　但現階段的天津也是非常尷尬的，似乎有些“夾生”的意思，一方面太靠近北京，各方面都要矮北京一頭，導致天津受到一些制約，前兩年又多出來一個雄安新區，又分走了天津的資金和優勢。

　　在權力和市場兩套體系中，都不占優勢。

　　但這并不意味著天津沒有機會，在為孩子高考開路上，天津的學區房依舊是非常好的選擇。

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