天津新房如何選擇？對應的學片又是哪些？天津市內六區最全購房攻略及區域板塊分析

　　青春才幾年，疫情就三年。近期全國多地爆發疫情，加上天津新出的高考新政策，參加天津高考需要滿足三年學籍并實際在天津就讀，一下子把好多考慮在天津職業的被拒之門外，需要考慮天津職業的人群不得已需要提前打算來天津購房，首先教育是最關鍵的，現在天津教育都是跟房產掛鉤，小學就近劃片入學，買哪個小區上哪所學校，初中片區搖號，就算小學學習不好也能憑運氣進一所好的初中，那么在天津購房到底要怎么選呢?來天津比較少，加上疫情每個地方限制出入，看房很不方便，想要了解天津的區域和房產費錢費力不說，時間成本就很高。

　　據統計天津新房大概有300個左右的樓盤，對于購房者來說，都跑過來那可不是件容易的事情，買房子，區域了解是關鍵，確定好購買哪個區域，下一步就好打算了，那么每個樓盤對應的區域又是怎么樣的呢?

　　天津二手房掛牌量20萬套左右，小區太多了，沒了解購房區域之前直接看二手房沒啥意義，找起房源來也費勁，購房一頭霧水可不是件好事，今天咱重點說一下購房區域和樓盤情況，確定好在區域購房了

　　天津行政區域劃分市內六區、環城四區和遠郊五縣加濱海新區。今天咱們先聊一下市內六區和環城四區。市內六區分為和平、河西、南開、河東、河北、紅橋，環城四區分為：西青、津南、東麗、北辰。簡單綜合分析下每個區域的情況。

　　和平區是天津教育最好的區域，天津前十名小學和平區占6所，全國百強小學和平區小學有上榜，和平百年老校居多，師資力量雄厚，教學設備先進，在和平區買房子大多都是奔著教育去的，甚至寧可在和平買個幾平米的拆間后期租房住，也要在和平區買，目前和平區小學實驗小學屬市重點小學，教育最好，其次鞍山道、中心小學、昆明路小學等，反正和平學校最好，和平區沒有差校。

　　教育最好的和平，房價也是最高的，目前和平區在售的新房均價6.5萬左右，和平翰林公館對應實驗小學，和平印對應中心小學、和平里對應鞍山道小學，還有將要開的中海地塊據說對應鞍山道小學。新房對應的都是重點小學，并且新房目前在售沒小戶型，翰林公館、和平印屬于公寓，翰林公館123平報價750萬，和平里89平米總價580萬，期待中海65平米的吧，戶型是真的棒，總價450萬以內性價比巨高。

　　考慮和平區教育的需注意：小學入學買二手房需要三年房本，重小小學六年一學位，房產最少要持有十年左右，小學轉學最少要有兩年學籍。初中轉學買和平沒意義。和平區買新房小學入學不受三年房本的影響，這也是和平區新房的一大優勢。

　　河西區在天津教育中可以排第二，河西區私立學校很強，并且河西區在選擇學校方面很少有違規操作，相對來說公平些。河西區學片劃分一片、二片三片，其中一片學片最好，重點小學有三所，上海道小學、閩侯路小學和臺灣路小學。其次是三片和二片，具體學區情況咱之前也有講過，想看學片的可以看看之前的文章。

　　河西區新房大多位于河西三片，一片近幾年無新房項目，區域趨于飽和，土地資源也少了，二片是前幾年開發的梅江片區，也是人們常稱的梅江富人區，三片這幾年開發的土地居多，往后幾年河西開發樓盤大多也會集中在河西三片，河西三片教育方面也很不錯，比二片要強一些，初中相對均衡，四中、四十二中、二新華排名都靠前。

　　新房樓盤大致分為陳塘莊板塊、八大里板塊、新梅江板塊。

　　陳塘莊板塊中交項目居多，像中交融成、中交融正、中交富力天禧都是中交的，央企開發商，實力有保障，單價4萬上下，小高層洋房改善型產品為主，重點可以關注天禧項目，教育、位置、出行都還不錯。

　　八大里板塊以商務公寓辦公樓為主，新房項目不多，綠城誠園目前剩余120平米大戶型。

　　新梅江板塊以居住改善教育為主，中海樓盤居多，中海也是央企開發商，實力雄厚，有保障，像中海寰宇時代、中海天空之境、中海左岸瀾庭、中海左岸源境，在河西區銷量一直靠前，其他的新房有天津瑞府、御江臺等，河西這邊央企開發商項目不少，這也是央企對這個地方認可程度比較高，河西區號稱是天津的萬能鑰匙，可以同時滿足教育、居住、交通、商業、醫療、環境的等配套的一個區域，未來發展不可估量。

　　南開區是天津老牌的教育片區，南開中學也是兩位總理的母校，南開大學、天津大學老校址所在地，南開區教育氛圍濃厚，南開北片重點小學五馬路、中營小學是大家爭相考慮的學區，南開中心小學之前是南開中學的私立小學，教育也不差，北片初中南開中學、25中、50中教育靠前。在南開學區片區中首先南開北片，其次南開中片，最后南開南片。

　　南開北片東西跨度長，有得天獨厚的地理優勢，新房南開1911、正榮紫闕開發商存在暴雷現象，不能考慮，其中最低調的要屬鉑悅公望均價65000左右精裝交付，位置非常好，靠近大悅城，南開五馬路小學，南開中學近在咫尺，中片中鉑悅融御均價6萬左右精裝交付小高層洋房改善類產品，

　　天保、招商位于天拖板塊，天保3.3萬拿的地，比招商貴三千，售價3.8萬，洋房4.5萬，單價著實不低，對標招商有小戶型還算是個優勢，招商最小140平帶精裝，兩項目客群都不一樣。

　　南開區南片王最火的是南開宸院，目前沒啥房源了，頂堤板塊保利天禧和迎順府，迎順府就不用說了，就一棟樓，均價3.2帶精裝，價格還算可以，王頂堤地鐵站旁邊。保利云禧銷量還算可以，也是目前南開南片相對最優質的樓盤，值得一提的是保利拿地價差不多在3.8萬一平，旁邊的地塊折合住宅樓面價2.5萬。

　　河東區在天津可以說除了和平、南開、河西之外，教育最好的市區，七中最近這幾年成績一直靠前，本科錄取率也比較高，并且錄取分數線甚至高于南開南片的天津中學，目前河東區教育也建立了七中教育集團，建立了兩所九年一貫制學校，期待教育上更上一層樓。

　　河東區學片分為四片，其中河東三片學片最好，有實驗小學、七中做教育支撐，在河東區學片選擇優先考慮河東三片，其次河東二片、河東四片，最后河東一片。

　　河東考慮學區購房優先上實仰山，河東區位置好，教育好，不過上實仰山單價四萬起，確實夠仰的。

　　農墾位置好，近市區近商業，多條地鐵交匯，280萬起兩居室，性價比很高，學區未定。

　　大華清水灣小高層洋房產品為主，低密度改善項目，帶精裝90平米295萬起，準現房，萬欣城就不說了，之前天房的，格調步庭看對格調這邊品牌的認可度吧，大直沽的中交春映海河也很不錯。

　　河北區與其他區不同的是河北區是小學集團化辦學，河北區一片昆緯路小學、二中做支撐，一片教育最好，二片育嬰里小學在天津排名前十，在河北區學片優先一片，其次二片，最后三片。

　　河北區一片無住宅產品，唯一和融廣場四十年居住產權公寓，可落戶，有昆一學片和二號線地鐵加持，近鄰意式風情街、天津站，地段非常好，唯一產權會讓人介意。

　　河北區二片新房最多，新開河和建昌道為主。

　　新開河板塊中海十里觀瀾，天閱海河、德賢華府， 近新開河，有河景資源和育嬰里學片加持，近六號線，地鐵出行也方便。

　　十里觀瀾高層的價格更加合適，2.7萬上下，86-116平米，小高和洋房價格比較高，有128和143兩種戶型，產品戶型真心不錯，比較推薦。

　　天閱海河之前高層賣到過4.4萬，現在部分房源有3.7萬的價格，項目帶8000的精裝標準(精裝這東西看個人理解了，實際有兩千精裝標準算是很良心了)，看著確實還不錯，分兩批交房，2022年底和2023年底。有高層和小高產品，高層(32/41層，2T3H)92㎡、118㎡、129㎡、131㎡、140㎡，小高(14層，2T2)172㎡、224㎡(4.6-4.8萬左右)。

　　德賢華府目前在售的就是高層23、25、27、30層到頂，面積為108-157平米，單價3.1萬起，明年3月份就交房了，同樣是帶精裝，標準為5000元/平米。剩余一些大戶型了，360萬起，賣到現房賣不出去，產品改善大戶型很吃力啊，整個天津還是小戶型產品好賣一些。

　　綠島丹庭就不用說了，17年賣到現房賣不出去，價格也不低，等著慢慢清庫存吧。

　　建昌道板塊也就離地鐵近

　　紫樾宸府開發商隆基泰和，你不是河北保定人你都沒聽說過這個開發商，賣價比拿地價都便宜。交房什么樣看開發商良心了。

　　三片王串場，寧園街和月牙河。

　　藍光雍錦府項目開發商暴雷，津南的藍光芙蓉公館物業由金科接手，物業賣給碧桂園，未來還是個未知數。

　　西派國印樓面價3萬左右，改善型產品類型，地段很好，但距地鐵稍遠，分四期，一起準現房，均價3.85萬左右，帶精裝。二期在售為中國鐵建西派國印·桭光，目前高層均價約為3.5萬，洋房均價約為3.7萬，2023年7月毛坯交付，有89、109高層和133平米洋房。四期為中國鐵建西派國印·禧闕，剩余房源不多了，明年10月交付，2.8-3.2萬左右的價格。

　　中鐵建花語津郡現房，高層在售88、99、121平米戶型，毛坯2.65W，精裝3W左右。88的目前帶精裝230萬左右能下來。也算是市區“次門檻”項目了，項目交付還算可以，綠化少點，中鐵建項目建筑質量問題不大，物業弱一些，項目沒什么硬傷。

　　紅橋區在市內六區教育墊底，生源流失嚴重，但房價還算親民，有市內六區起步門檻項目，也有改善產品系列?？紤]轉學參加天津高考的人群選擇的比較多，紅橋區一片學區最好，有實驗小學，初中可以搖三中。其次是二片片，最后三片片，

　　一片新房也就飛地板塊有項目，地塊行政歸屬北辰區管轄，但學籍和戶籍、房籍都屬紅橋，保持三籍不變。這也是大家比較在意的點，只能仁者見仁了，飛地板塊項目屬市內六區起步門檻，價位合適，又屬一片，可以搖號上紅橋最好的初中，也算是一大優勢。

　　九和府現房，賣到現房沒清盤其中必有原因，目前在售93三居室總價195萬左右，有部分175萬左右的，115平米總價230萬左右。120高層總價235萬左右，120平洋房總價300萬左右。

　　中交春風景里，央企開發商，也是入駐市內六區最低門檻，兩居室開盤135萬起，目前在售77平米總價145左右好樓層，100平米總價190萬以內。央企很靠譜，價位很合適，落戶孩子轉學的可以考慮，缺點除了飛地外，交房時間有點晚。

　　三片中西于莊公元大觀和仁恒星源世紀，

　　公元大觀保利和融創合作開發，準現房，靠近商業大學，以前還有求真小學作為賣點，如今求真小學停辦，目前剩余大戶型比較多，高層122平，均價2.7萬左右，洋房129平米總價360萬起，140平米總價總價388萬起，166平米總價460萬起。

　　星源世紀沒有小戶型，最小平米110平，算是個改善盤，仁恒的品質在天津認可度挺高的，分高層和洋房，帶精裝24年交房，高層110平、125平、140平，均價3.3萬左右，洋房137平，均價3.8萬左右，值得注意的是項目引進河西重點小學上海道小學分校。

　　三片中大多都是改善盤，位置更接近市中心，唯獨缺乏好的教育，從價位上來看，價位也不低，

　　萬達水西臺項目，賣點就是純洋房項目，項目9棟樓，售罄了4棟，單價在3.8-3.9萬，銷量不如云鼎好，項目離醫院太近了。

　　碧桂園云鼎項目一共9棟樓，有小高和洋房產品，目前售罄了4棟樓，3棟在售，兩棟未開。開發商是碧桂園、榮盛、廣澤三家，目前小高價格在3.5萬，洋房在4-4.3萬。如果不是地緣性的客戶，這個價位其實能考慮的項目還是挺多的。再加上這個開發商，不建議選擇。

　　惠靈頓位于陸家嘴中心北側，附近水游城、惠靈頓大型商業，有地鐵一號線，均價4.5萬左右，分樓層單價4萬左右，目前在售都是大戶型，150平米起步，總價630萬起。

　　鈴鐺閣地塊最為火爆，區域位置好，近鄰陸家嘴中心，地鐵一號線，水游城、惠靈頓等大型商業，往東就是老城廂，地段真是沒的說，單價也是沒的說，均價40000-48000，產品業態高層和小高層，96平米總價380萬起，123平米總價500萬起，143平米總價630萬起，24年6月份精裝交房。

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