天津樓市上半年先揚后抑 政策調控下未來走勢如何？

　　2023上半年收官，連日的高溫天氣席卷京津冀，樓市的表現卻讓人感到一絲涼意。土地市場火熱，新房和二手房市場成色不足，盡管有相應的穩樓市政策出臺，但短期來看，市場情緒依然不高，購房者仍以觀望為主。下半年樓市表現如何，相應的托舉政策何時出臺?

　　上半年樓市平淡收官

　　上半年樓市收官，天津樓市從需求爆發期逐漸回落企穩。2023年一季度樓市熱度急速上升，隨著需求釋放逐漸見底，二季度樓市成交持續放緩，動能減弱。

　　6月是房地產行業年中沖刺的關鍵節點，但小長假天津樓市表現平淡，新盤優惠促銷力度一般，二手房成交量低位徘徊。

　　新房庫存量居高不下的同時，二手房掛牌量達到歷史新高——5月突破17萬，6月直逼18萬。房貸利率再降、公積金貸款額度提升，穩樓市政策再發力。雖然政策對樓市的拉動作用并不大，但也為未來政策的發展提供了新方向。購房環境逐漸寬松，期待能夠帶動購房者積極入場，從而推動需求釋放。

　　根據克而瑞公布的數據，2023上半年，全市314個在售項目累計接待50.9萬組客戶，單周單項目平均到訪62組。與2022年同期相比，累計接待客戶總量增加約6.4萬組，增幅約14.4%。

　　整體來看，2023上半年，天津新房市場整體呈現先抑后揚的態勢，市場高熱主要集中在2-3月份，4月開始市場一直處于平穩狀態，到6月底也未有年中集中放量的翹尾顯現。

　　樓市為何延續冷意?

　　從宏觀角度來看，經濟尚在復蘇過程中，居民對未來收入預期不穩，是影響樓市成交的關鍵因素之一。

　　其次，天津購房環境目前已達歷史最寬松時期，然而多數改善購房者賣一才能買一，二手房成交艱難，賣一買一的改善族難以進場?？ㄔ诮灰篆h節的置換需求在一定程度上也影響了樓市的流速。

　　房價也是影響購房者進場速度的原因之一。通過對比可以看出，天津房價仍在高位。2023年5月，天津商品房成交均價18366元/㎡，同比2021年上漲了6.2%，同比2022年上漲4.8%。

　　此外，需求端難以延續也是造成樓市轉冷的誘因之一。2023上半年，改善需求不斷增加，熱門區域的新盤更受其青睞，而優質項目供應少、去化快，部分改善置業難以進場，造成需求端的滯緩。

　　多重因素導致樓市熱度回落，短期內樓市走勢仍存在較大不確定性，政策端如何發力，是接下來值得重點關注的方向。

　　樓市勢能正在積蓄

　　居民收入預期穩定與否、二手房置換速度的快慢、房價的高低以及新盤入市速度的快慢等都是影響樓市發展的變量。

　　各方對于樓市的預期仍然向好，這從上半年天津的土拍市場就能看出端倪。截至目前，天津今年上半年成功出讓涉宅地塊共計25宗，成交總建面為255萬㎡，成交總價277億元，3宗地塊溢價，25宗地塊平均溢價率為2.7%。同比2022年上半年，涉宅土地成交金額同比上漲634%。去年全年涉宅土地成交共計316億元，今年上半年已經達到了去年88%。

　　家居、汽車和旅游等消費市場的火熱證實了經濟復蘇的步伐正在加快，隨著促消費、穩經濟的政策持續出臺，購房環境不斷寬松，部分存量資金會逐漸流入樓市。

　　穩經濟政策逐步落地，房地產調控政策不斷增強。以限購、限貸、限售、限價、提高公積金貸款額度和優化多子女家庭購房政策等為代表的行政性、限制性購房政策等是目前各地樓市主要的調控方式。據中指研究院統計，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超300次，其中天津出臺了公積金貸款額度提升的相關政策，濟南、長沙、廈門等近20個城市放松限購政策，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施。政策整體延續寬松基調，穩市場、促轉型成為今年樓市發展的重要方向。

　　當下的政策對市場預期的修復產生了一定積極效果，但對市場銷售端的實質性帶動有限，購房者入市節奏并未好轉，房地產市場表現依然較為平淡。短期內若有更多、更大力度的政策出臺，市場預期或進一步好轉和修復。下半年在多個政策的疊加之下，房地產市場能否逐步企穩、積極回升，尚待觀察。

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