天津落戶買房指南

　　(一) 關注宏觀經濟政策

　　宏觀經濟政策主要包括貨幣政策、房地產相關信貸政策。

　　1.2020年貨幣政策

　　先說結論，疫情以來，全球開啟撒錢模式來刺激實體經濟，放水力度之大前所未有。具體我摘錄了一些國際國內貨幣政策，大家可以直觀感受一下。

　　a.國際方面：

　　受疫情影響，3月25日，美國通過了2萬億美元的經濟刺激計劃;

　　3月26日，G20峰會結束，二十國集團將啟動總價值價值5萬億美元的經濟刺激計劃;

　　b.國內方面：

　　2月17日，中國人民銀行開展了中期借貸便利(MLF)操作，操作金額為2000億元，利率較上期下降10BP。

　　2月26日，中國人民銀行在之前3000億的額度上，增加再貸款再貼現專用額度5000億元，同時，下調支農、支小再貸款利率25BP至2.5%。

　　3月16日，中國人民銀行對普惠金融領域貸款占比考核達標銀行給予0.5或1.5個百分點的存款準備金率優惠，并對此次考核中得到0.5個百分點存款準備金率優惠的股份制商業銀行額外降準1個百分點。

　　3月31日，財政部提前下達了2020年部分新增專項債券額度12900億元。

　　4月3日，中國人民銀行對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，共釋放長期資金約4000億元。中國人民銀行決定自4月7日起將金融機構在央行超額存款準備金利率從0.72%下調至0.35%。

　　6月1日起，人民銀行通過貨幣政策工具按季度購買符合條件的地方法人銀行業金融機構新發放的普惠小微信用貸款。購買范圍為符合條件的地方法人銀行業金融機構2020年3月1日至12月31日期間新發放普惠小微信用貸款的40%，貸款期限不少于6個月。

　　2.房地產相關信貸政策

　　目前無論房地產企業貸款還是個人住房貸款均無相應的信貸刺激政策，但因房地產企業也為實體經濟的重要環節(我覺得說是一大支柱性產業都不過分)，也未有打壓性政策推出，整體來看屬于穩定狀態。

　　注：房地產相關信貸政策特別是個人住房貸款政策是判斷購房時機的明顯信號，如果出現房貸利率下降或者是首付比例下調，跑步入場。

　　(二) 關注天津市房地產調控政策

　　天津仍處于房地產調控的周期內，限購限貸政策仍執行嚴格。目前看全國主要熱點城市，也都處于調控之內，“房住不炒”仍是政策基調。

　　(三) 關注全國熱點城市房地產市場

　　天津作為強二線城市，與熱點城市的變化趨勢基本趨同，主要緊跟北京市場，一般在北京市場變化半年左右傳導至天津。

　　總結：目前整體處于信貸寬松的市場環境，但寬松的信貸政策主要用于刺激實體經濟復蘇，房地產仍執行“房住不炒”政策。剛需我覺得是合適的購房時機，投資需要考慮是否是資產保值需要以及是否要長周期投資。短期投資(炒房)我認為目前的政策環境不適合。

　　在這里和大家分享下我個人的買房經歷，也算用事例佐證以上觀點吧。

　　我們在天津一共買過3套房子，首套15年買入，當時我和愛人都在北京工作，結婚后手里有點錢，而且關注到蘇州、北京市場開始火熱起來，就決定也看看房，當時價格平穩，前后從北京去天津3次選定了現在的房子，玄幻的是定房時政策規定首付還是3成，實際簽合同時政策調整為了2.5成，當然更玄幻的是轉年嗖嗖漲到我有點懷疑人生。

　　第二套是16年10月買入，買了首套房之后愛人就將工作換到了天津，因為我們是外地人，計劃是買兩套房留一套給父母養老住，但當時父母都沒退休也沒有那么急迫，而且我還在北京工作。在陪同朋友看房的過程中，看著市場一天一個價，我們突然急迫和焦慮起來，經過多輪的排隊和搶房，終于在10月1號經歷了徹夜的排隊后搶到了一套，買的時候甚至都不熟悉樓盤周邊環境、樓座位置等信息，那段時間沒有其他思考反正聽到有項目開盤就沖過去搶，哈哈，當然瘋狂是要付出代價的，現在我仍然高高站在山崗上。

　　第三套房是置換，賣了15年買的那套換的學區新房，今年5月份買入，因為疫情和從業關系，算是享受到了截止目前的最優惠折扣，而且位置、開發商、戶型都是精挑細選，現在每次帶客戶去自己小區樓盤看房時依然覺得很滿意。

　　回想這三次購房經歷，我覺得在市場平穩時買到的房子最滿意，通過精挑細選，多家比對能選出最滿足自己需求的房子，從我的經歷來看，對于剛需客戶，平穩的市場是很好的購房時機。當然你要是看空房地產(大家看過我之前文章，我是從來不看空房地產的，特別是信貸寬松的周期我覺得更沒有必要看空)，你當我沒說。

　　三、判斷好購房時機之后，關注需求，開始看房選房

　　在天津，購房需求可以分為落戶需求、居住需求和教育需求三大類，可能絕大多數客戶不是單一類需求，往往多種需求兼顧。這時候，大家需要首先結合自己的預算，做加減法，確定出主要需求。

　　(一)如果主要是落戶需求，推薦環城或遠郊低總價房產。如果兼顧居住需求，推薦環城次新房或者新房。如果兼顧教育需求，推薦環城帶學區的新房或次新房。

　　(二)如果主要是居住需求，關注上班的便捷程度，優先選定大片區，然后關注周邊配套，房屋戶型，社區環境等因素，選出具體社區。個人推薦次新房或者新房。

　　(三)如果主要是教育需求，優先考慮市六區，預算有限或者要兼顧居住需求也可以考慮環城主打教育資源或者開發商引入優質教育資源的新興區域。優質學片周圍以老舊社區為主，新房次新房因附加教育后也有溢價，看個人預算選擇。

　　四、滿足需求的前提下，兼顧投資最大化

　　我們買房人都希望自己房產保值增值，所以每次置業也都是一次投資的過程，我總結的投資邏輯是關注政策、城市發展規劃和產品稀缺性，在兼顧需求的同時實現投資的最大化。

　　(一)如果是純投資客戶，我認為一定要密切關注政策，普通剛需客戶和改善客戶，我覺得意義不是很大，因為我們不是游戲中的王者玩家，不具備抄底能力，不需要浪費時間和精力去過度研究政策。

　　(二)如果是普通剛需和改善客戶，在買房的過程中需要關注城市的發展規劃和所購買房產是否具有稀缺性來判斷投資價值，前面我們分析了天津的發展脈絡，可以看出天津是多熱點區域的點狀發展，按我的經驗，我認為各熱點區域的發展規劃往往更穩定，規劃落成周期也更短，建議大家主要選擇熱點區域。稀缺性的話主要分為地段的稀缺性和產品的稀缺性，地段的稀缺是因為周邊資源和城市配套帶來的，預算范圍內優選配套成熟的區域;產品的稀缺主要是戶型、產品形態、社區環境等，預算范圍內選擇密度低戶型好的新房或次新房。

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