天津房子成交價查詢,樓市快報||2023年上半年度天津商品住宅市場分析

一、2023年上半年度房地產政策匯總

（一）宏觀市場政策方面

1、政策面：“松”字貫穿但力度有限，城市政策局部松動

全國層面政策整體延續寬松基調，短期穩市場、長期促轉型成為要點。2023上半年天津房子成交價查詢，房地產政策環境整體延續去年末以來的寬松態勢，托而不舉的政策導向明顯，主要目的致力于救企、救市，促房地產行業回穩，堅持“促需求、防風險、保民生、轉模式、規范化”五位一體協同發力。從今年上半年中央對房地產表態來看，一季度發聲頻率高于二季度，政策供需兩端雙向發力，需求端來看，中央多次提及因城施策促進剛性和改善性住房需求釋放，并且自然資源部出臺全面推行不動產“帶押過戶”政策，不僅是不動產登記的重大改革，也是促需求的重要舉措；供給端來看，做好房地產金融領域風險防范，優化資產負債表等成為主要任務，同時保交樓工作繼續推進，保民生仍然是重中之重。

2021年生效的《民法典》規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。這是“帶押過戶”的法律依據。由于處于抵押狀態的房屋進行交易，存在一定的法律風險，所以，《民法典》雖有規定，但操作中存在一定阻力，沒有立刻落實。這一有可能促進二手房市場發展、惠及交易雙方的法條，也就沒有迅速在現實中展示出其積極作用。

2、城市層面，從“因城施策”到“一區一策”，公積金政策成最慣用手段

上半年，城市政策調整以因城施策為導向，精準調控意向更加凸顯。截止至2023年6月25日，據諸葛數據研究中心不完全統計，松綁政策超260次，覆蓋城市超130個。一季度出臺次數逐月增多，進入二季度，松綁頻次放緩。松綁內容仍主要從需求端出發，出臺頻率最高的為公積金貸款政策，占比高達47%，其次為購房補貼類政策，占比為16%，出臺降低首付比例以及公積金作首付款的占比10%，帶押過戶、放松限購等政策的出臺頻次緊隨其后。整體來看，上半年最為普遍的松綁手段集中于公積金政策，其中包括提高可貸額度、支持提取公積金作首付款、延長房貸年限、公積金貸款“一人購房全家幫”及支持“商轉公”等類型，近年來公積金政策作為房地產調控的重要手段被廣泛應用，從最初的提高公積金貸款額度、公積金首付比例下調等，到直接允許提取公積金作為首付款，這是松綁政策的一個進階過程，對購房者的支持力度更大。預計后續將會有更多針對公積金方面的調整政策出臺，充分發揮公積金政策對住房市場的作用。

3、中央政治局會議定調：防范房地產風險仍是重點樓市政策基調不變

4月28日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議指出，要有效防范化解重點領域風險，統籌做好中小銀行、保險和信托機構改革化險工作。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。

在中長期方面，政治局會議明確要“推動建立房地產業發展新模式，規劃建設保障性住房”，這與二十大會議對房地產業發展向“租購并舉”時代發展的內涵一致。未來國內保障性租賃住房市場將有很大的發展空間，與之匹配的保障性租賃住房規劃有望逐步優化和推進。相關金融支持的工具類型將會增加支持，力度也會增強?？偟膩砜?，住房政策將繼續保持相對寬松、支持的姿態，促進房地產市場進一步平穩健康發展。

4、LPR房貸利率下降

房貸利率維持低位，LPR年內首次下調引導購房成本進一步降低，全國超40城下調首套房貸利率。LPR在連續10月維持不變后今年6月下調10個基點，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，這也是今年首次下調LPR報價，對市場釋放了寬松的信號，同時也直接帶動城市房貸利率的下調，有效降低購房成本，提升購房者入市積極性。根據央行建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制，符合條件的城市首套房利率可在基準利率上適時調整，根據諸葛數據研究中心不完全統計，截止至當前，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點二線城市在內。

（二）天津市場政策方面

1、 2023年4月，市規劃資源局和人民銀行天津分行會同市住房城鄉建設委、天津銀保監局、市金融局、市公積金管理中心聯合印發《關于試行個人存量房屋交易線上“帶押過戶”有關工作的通知》，在我市開展個人存量房屋交易線上“帶押過戶”，成為全國首個全域開展“帶押過戶”的省級城市。

2、5月11日，市規劃資源局關于公布實施我市農用地和農村集體建設用地基準地價成果的通知。

3、5月15日，天津市規劃和自然資源局發布《關于進一步完善實施階段性土地出讓支持政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），明確了天津市階段性土地出讓支持政策的適用條件、工作程序以及監督管理等要求。主要涉及土地出讓款的分期繳納，具體來看，天津市凡在2023年12月31日前新出讓的經營性房地產用地天津房子成交價查詢，土地出讓合同簽訂后一個月內繳納土地出讓價款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳納期限最長不超過一年。

4、5月25日，天津市住房公積金管理中心對《天津市個人住房公積金貸款業務操作細則》（津公積金中心發〔2022〕11號）進行修訂，進一步簡化貸款資料，調整套數核定方法，該細則自2023年5月25日起執行其中明確——

①套數核定以簽訂購房合同或買賣協議時，我市住房交易及不動產登記管理部門確定的購房套數為準。

②對在本市購買首套住房和第二套住房的職工家庭，按照我市相關規定發放住房公積金貸款。

③對在本市購買第三套及以上住房或已使用過2次住房公積金貸款的職工家庭，不予發放住房公積金貸款。

④職工離婚的，離婚前本市住房公積金貸款記錄仍計算為本市住房公積金貸款次數。異地繳存住房公積金申請本市住房公積金貸款的，其在繳存地的住房公積金貸款記錄與本市住房公積金貸款記錄合并計算。

5、6月18日，天津市住房公積金管理中心向社會公布《天津市住房公積金提取管理辦法（征求意見稿）》《關于提取住房公積金有關政策的通告（征求意見稿）》《關于調整個人住房公積金貸款有關政策的通知（征求意見稿）》，此次調整擬將天津市首套住房公積金貸款最高限額提高至100萬元，第二套住房公積金貸款最高限額提高至50萬元。職工使用住房公積金貸款購房支付的首付款和償還的貸款本息都可提取住房公積金。

6、6月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.55%，較前值下降10個基點；5年期以上LPR為4.2%，較前值下降10個基點。天津地區首套房貸利率已降至3.8%，再創歷史新低。

二、2023年上半年度天津市新建商品住宅市場分析

1、2023年上半年度新建商品房成交數據分析及同比數據分析

①從半年度整體維度來進行分析：2023年上半年度天津市新建商品住宅共成交48989套，同比2022上半年度上漲61.12%；成交總面積為㎡，同比2022上半年度上漲57.21%；成交總金額為.43萬元，同比2022上半年度上漲57%；成交均價為17733元/平方米，同比2022上半年度下滑0.14%。

通過2022與2023年上半年度成交的對比明顯可以看出，2023年上年度房地產市場整體交易量及成交金額方面同比2022年上年度在成交量和總成交金額方面都有明顯的大幅度上漲，上漲比率均超57%；成交價格微微下滑，幅度為0.14%，基本與2022年相持平。（圖例詳見下圖）

②從上半年各月份成交數據詳細分析：通過下圖中2022年與2023年上半年度各月份對比明顯看出不論成交量還是成交金額都急速上漲，由此可見隨著疫情的放開天津商品房市場進入2023年后快速升溫，市場活躍度非常高，而成交均價持續處于平穩狀態。

2、2023年上半年度各月份天津市商品房成交情況

通過對2023年上半年度各月份天津市商品房成交情況可以看出3月份成交量及成交總金額方面數量最高。隨著2022年底疫情剛剛放開，1月又趕上元旦和春節的影響，成交量和成交金額都不是很高，進入2月份后市場進入復蘇期，成交量和成交金額突飛猛進的增長，到3月份達到了上半年的峰值；隨后4月-6月階梯式下滑。整體看來上半年市場波動比較大。

①2023年上半年度天津市商品房各月份成交情況及成交情況

②2023年上半年度各月份成交面積分布情況

③2023年上半年度各月份成交套數及金額分析圖

3、2023年上半年度天津市商品房各區域成交情況

通過對2023年上半年度天津市商品住宅成交量分析可以看出環城四區和武清區交易量明顯高于其他區域，成為大家的優選區域且西青區成交連達到了天津整體區域的峰值；通過成交均價示意圖可以看出遠郊區縣和環城四區的成交價格更貼近于天津市整體均價，市內六區雖成交量遠低于其他各個區域，但成交均價仍遠高于其他各區域。

4、2023年上半年度各區域天津市商品房成交情況

市內六區成交面積㎡，成交面積占市場總比16.04%；成交套數7436套，成交量占市場總比15.18%；成交金額.45萬元，成交金額占市場總比31.02%；

環城四區成交面積㎡，成交面積占市場總比37%；成交套數18609套，成交量占市場總比37.99%，成交金額.62萬元，成交金額占市場總比35.33%；

遠郊區縣成交面積㎡，成交面積占市場總比24.25%；成交套數11916套，成交量占市場總比24.32%，成交金額萬元，成交金額占市場總比15.76%；

濱海新區成交面積㎡，成交面積占市場總比22.7%；成交套數11025套，成交量占市場總比22.51%，成交金額.09萬元，成交金額占市場總比17.88%。

從上述示意圖中各區域成交數據來看，環城四區成交量成交金額占比最大，市內六區成交量成交金額占比最??；成交均價遠郊區縣最低，市區內價格最高。

5、2023上半年度天津市商品房各轄區成交情況

①市內六區商品房成交情況

從市內六區成交情況來看，河西區做出了較大貢獻，成交總金額和總面積都穩居第一位，成交套數2056套位居市內六區排名第二，排名第一的是河東區總套數為2142套，但總成交金額及成交面積不及河西區；成交均價方面河西區和南開區破新高，單價均價突破4萬。

河西區成交面積共計㎡，占市內六區總面積28%，成交套數2056套，占市內六區總套數27.65%，成交均價42382元/㎡，成交金額達.64萬元，占市內六區總成交額34.38%。如下圖所示：

2023上半年度市內六區各轄區成交表

②環城四區商品房成交情況

從環城四區成交情況來看，東麗區做出了較大貢獻，成交金額和成交量都穩居第一位，成交面積共計㎡，占環城四區總面積33%，成交套數6202套，占市內六區總套數33.33%，成交均價16498元/㎡，成交金額.67萬元，占環城四區總成交額31.58%。如下圖所示：

2023年上半年度環城四區各轄區成交表

③遠郊區縣商品房成交情況

從遠郊區縣成交情況來看，武清區做出了較大貢獻，成交金額和成交量都穩居第一位，成交面積共計㎡，占遠郊區縣總面積37%，成交套數4346套，占遠郊區縣總套數36.47%，成交均價13741元/㎡，成交金額達.69萬元，占遠郊區縣總成交額43.73%。如下圖所示：

2023年上半年度遠郊區縣各轄區成交表

④濱海新區商品房成交情況

2023年上半年度濱海新區成交面積㎡，成交面積占市場總比22.7%；成交套數11025套，成交量占市場總比22.51%，成交金額.09萬元，成交金額占市場總比17.88%，成交均價13972元/㎡。

從濱海新區各板塊成交情況來看，中新生態城做出了較大貢獻，成交面積共計㎡，占濱海新區總面積27.63%，成交套數3023套，占濱海新區總套數27.42%，成交均價14887元/㎡，成交金額達.1萬元，占濱海新區總成交額29.44%。如下圖所示：

2023上半年度濱海新區各板塊成交表

三、天津市二手房成交數據

2023年上半年度天津市二手房共成交81082套，同比2022上半年增長72.81%，成交總面積為701.38萬㎡，同比2022上半年增長72.8%，成交總金額為1284.74億元，成交均價為18317元/平方米，同比2022上半年增長65.83%。通過數據可以看出2023年上半年二手房成交量遠遠高于2022年同期，詳見下圖所示：

四、小結及后市展望

就2023年上半年趨勢來看天津市新建商品住宅1-3月成交量及金額方面持續上漲且3月份達到峰值，進入4-6月后成交量小幅度下滑；成交均價方面上半年雖有波動但幅度不太，整體處于16000-18000元/平米區間，整體來說處于上漲狀態。這也能看出隨著在2022年年底疫情全國放開后，房地產市場在快速回歸到正常軌道。

對于二手房成交方面來看，不論是成交量還是成交金額或者成交均價，與2022年同期相比，有了大幅度的增長，增長率均在65%以上，房地產市場已經真正的回歸到常態。

從全國角度來看，在“房住不炒”總基調下，多個城市落實因城施策，各種政策的出臺，利率的調整等相繼落地，相信天津房地產市場將有明顯改善。

（國策天津分公司 劉萍）

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責任編輯：天津房價