天津房產信息網,王莙：新形勢下天津市房地產市場迎來新機遇

提要：為深入貫徹黨的十八大、十八屆四中全會精神，加快房地產業發展方式轉變，分析房地產業市場形勢，探索房地產業改革模式，展示房地產業創新成果，分享國內外先進技術，促進會員單位及企業間交流合作，中國房地產研究會、中國房地產業協會于2014年10月29—31日在天津隆重舉行第六屆中國房地產科學發展論壇。天津市國土資源和房屋管理局副局長王莙在第六屆中國房地產科學發展論壇進行主題演講。

為深入貫徹黨的十八大、十八屆四中全會精神，加快房地產業發展方式轉變，分析房地產業市場形勢，探索房地產業改革模式，展示房地產業創新成果，分享國內外先進技術，促進會員單位及企業間交流合作，中國房地產研究會、中國房地產業協會于2014年10月29—31日在天津隆重舉行第六屆中國房地產科學發展論壇。天津市國土資源和房屋管理局副局長王莙在第六屆中國房地產科學發展論壇進行主題演講。

天津市國土資源和房屋管理局副局長 王莙

王莙：尊敬的志峰會長、各位兄弟省市的領導們、各位嘉賓、各位同仁，大家上午好！今天中房協在津舉辦第六屆中國房地產科學發展論壇，志峰會長帶領眾多企業家、行業精英齊聚津門，共商行業發展大計，不僅是天津市的榮幸，更是天津房地產行業的榮幸。請允許我代表天津市國土資源和房屋管理局對志峰會長和中房協多年來對天津工作的支持表示衷心的感謝！同時，對各位專家學者、企業家們來津傳經送寶表示熱烈的歡迎！

首先，跟大家介紹一下天津市場的情況。我們簡要地做了一個梳理，天津房地產市場應該說十年來是一個持續平穩健康發展的態勢，那么，房地產開發投資總概念就是房地產開發投資是穩步逐年增長的，新建商品房交易量交易價格十年來穩中有升，土地供應、房屋上市和銷售三者之間關系是合理的，住房消費結構也日趨優化。

從房地產開發投資看，剛才(尹)海林市長也講到了，近十年來，我們天津是一個平穩增長的態勢，開發投資規模從2003年211億增長到2013年1480億，十一年間增長了6倍多，年均增速是19%，房地產開發投資占國民經濟總量的比重長期保持在8%到10%左右。今年以來，特別是在宏觀經濟趨緩的情況下，天津還是保持了兩位數的增長，1到10月份房地產開發投資是1435億，整體上同比增長是17.5%，應該說與國民經濟還是協調發展的。

從房屋交易量看，2003年我們房屋交易量只有767萬平方米，到2013年是1640多萬平方米，累計增長114%，年增長在8%左右。特別是今年以來，隨著房地產市場的調整，交易量有所下降，我們上半年的交易量數字不是很好，那么從8月、9月兩個月看，房屋交易量的環比連續兩個月是兩位數的增長，8月份是環比增長12.4%，9月份環比增長13.9%，10月份也會有一個增長。特別是我們天津剛剛出臺的“十六條”，10月17號剛剛出臺，天津的老百姓還是非常歡迎的，目前購房量正在“儲蓄”當中。今天是10月30號，也是按照十六條當中納稅優惠政策第一天執行日，那么今天估計會超過四百套。從整體看，下半年以來整個市場信心正在恢復。

從房屋交易價格看，2005年至今，九年間平均交易價格的增長幅度每年在10%，2010年以來至今五年期間全市住房交易價格年均增長為3.2%，顯著低于同期天津城鎮人均可支配收入的7.8%實際增幅，我們已經減了CPI，去年是3.1%，今年到目前是2%，天津的房地產應該說總體上還是出現了一個量增價穩的態勢。

從市場供求總體情況看，因為天津這幾年非常注重土地的源頭調控，嚴格按照市場的需求科學合理安排土地供應。2013年全市出讓住宅用地1385公頃，可形成建筑規模2200多萬平方米，是當年新建商品住宅交易量的1.5倍。那么2013年市場供需比是1.7%，處于合理區間。截止到今年9月份，我們現在有效供需比是2：1，我們也感覺到今年上半年因為新增上市量的增加帶動了庫存的增加，但是2：1還是一個可控范圍，隨著后期新政出臺落地，后邊我們想有效供需比還會處于一個良性循環。

從市場需求看，天津的市場消費結構非常健康，自住型需求占主導。十年來，我們自住型需求始終在90%以上，投資性購房比例不足10%。特別是近幾年不斷加大城市基礎設施建設，包括小城鎮建設，帶動了大量的安置型剛需釋放，進一步促進了市場的健康發展。

第二方面，我們感覺到今年以來在整體宏觀經濟影響下，天津房地產市場和全國其他城市一樣出現了一個階段性調整，但是，市場長期穩定增長的基本態勢沒有發生逆轉，市場潛在需求依然很大。同時，天津還有特有的一些政策優勢、經濟優勢和投資環境優勢，這些優勢正在逐步顯現。從政策優勢看，國家級政策優勢雙重疊加，大家都知道濱海新區開發開放、京津冀協同發展兩個國家級戰略決策將賦予天津史無前例的發展機會。城鎮化快速發展，天津目前城鎮化率是78.28%，排名全國的第三位，明顯高于全國的平均水平57.3%，保持了一個較高的人口城鎮化的增速。自貿區即將落地，目前我們正在申報中，自貿區一旦落地，企業的注冊量將會激增，也為寫字樓市場帶來新的利好。

從經濟優勢看，近十年來，天津國民經濟在加速增長，GDP年均漲幅保持在兩位數以上，處于全國前列，今年以來，特別是上半年我們增長速度是10.3%，全年GDP仍會保持兩位數，現在基本確定是10%。

產業結構進一步優化，目前天津市委市政府正加快轉型升級，實現提質增效，這也是我們目前經濟發展的一個主旋律，去年第三產增加值同比增長了12.5%，增速首次超過二產，占整個GDP的48.1%，預計明年將超過50%。剛才跟上海的龐元局長也在聊，上?，F在的三產占比去年就超過了60%，但是我們還有信心，因為我們有發展空間。

“美麗天津”建設逐步發力，天津市委市政府高度重視我們的城市環境建設，現在一號工程天津房產信息網，就是現在“美麗天津”的建設，主要是開展清新大氣、清水河道、清潔村莊、清潔社區等生態保護工程，大力推進美麗天津建設，城市環境質量將得到顯著改善。

從投資優勢看交通區位優勢比較明顯，我們這幾年也致力于基礎設施投入非常大，海陸空大的交通體系正在建設，投資額年均超過1600億，進一步增強了天津對外服務輻射的一個功能。

人文環境開放多元，在這里不展開，應該說我們南北交融，中西合璧，最近正在熱播的《五大道》相信會讓大家對天津濃厚的歷史文化氛圍有新的了解。

土地資源供給充足，近五年，全市年均經營型用地成交量超過1900公頃，其中住宅用地占到65%以上，連續多年在全國一二線城市中位居前列。今年目前市政府正在著力做好“三規合一”的修編工作，通過修編旨在為天津的后續發展城市的土地供應指標和我們城市的空間布局之間更加相匹配，為后續發展奠定基礎。

同時行政審批改革正在加力，市級行政審批事項從去年394項減少到了今年295項，特別是今年組建濱海新區行政審批局，真正實現了一個窗口流轉，一顆印章審批，目前該項制度也正在其他的區縣全面推開。

面對上述各類機遇和優勢，擺在天津市房地產行業面前的緊迫任務，就是如何借勢、如何把各種優勢用足用好，這是我們行業主管部門和開發企業共同需要研究破解的課題。

第三方面想說一說整體的印象。

應該說，我是2010年下半年接手市場工作，親歷了房地產宏觀調控由緊到松的過程，總的看，包括我們上述分析，穩中求進應該是天津房地產市場近年來乃至未來的一個總基調。我們在日常的管理當中，主要的思路就是尊重市場，服務企業，保障發展。這是我們多年來始終不變的一個管理理念和思路。

為了積極應對市場的變化，我們始終堅持服務與監管并重，借助房地合一的優勢，因為我們叫國土資源和房屋管理局，房、地、礦在一起，借助房地合一的優勢，探索建立了較為完善的房地合一綜合信息管理平臺，天津一張圖工程應該在全國還是比較有名的，我們從土地的批、購、用、普查到房屋的上市銷售包括后續的房屋登記流轉有一套網上信息平臺，得到了住建部和國土部領導的高度評價。這個綜合信息平臺為實時監測監控市場動態把握市場總體走勢規律提供了保障。2011年以來，按照國家要求天津也出臺了一系列住房調控措施，應該說對抑制投機、引導住房消費發揮了積極的作用。

幾句話很短，但是實際上這幾年非常難，我們在座也有一部分天津企業，我們確實和企業總是每年大家在一起座談總講我們跟企業站在一條船上，風雨同舟，共同面對市場和研究市場。

主要我覺得這幾年我們做了四件事，第一是加強土地使用權出讓后的監管，天津房管局有個特點，我們這幾年抓了一件事，就是把土地出讓以后沒有上市之前這一段環節接起來了，由房地產市場處來管，只要土地出讓以后，我們就開始進入到市場的監管視線當中。我們有一個幕后監管網絡，區縣每個月要到土地地塊上去用POS機打點，現場要掌握企業開工的情況、建設的情況，包括是否有延期開工、延期竣工的情況。通過這種監管，保證了我們這幾年在市場整體環境比較緊的情況下有持續的上市。那一階段，我們在促開工、促上市上做了大量的工作。

第二是實行商品房銷售價格上限備案制度。我們在這一塊抓得比較緊。我們不干預企業定價，但是我們對于企業合理定價也提出了一些建議。特別是我們企業每套房子現在天津有一個房地產綜合信息網，一房一價，老百姓隨時可以通過上網查到現在每一個已經上市項目的整體情況，包括每一層、每一套房子的價格。但是那個價格是一個銷售的價格上限，我們應該從2011年以來非常關注這一塊工作，有的企業把它標得很高，跟實際銷售價格差異在20%以上的時候，我們會提出建議。因為這對市場是個誤導。所以企業也很配合，我們實際的讓老百姓能夠準確的掌握市場行情。

第三是全面實施了新建商品房交易資金的監管。2011年以后我們對交易的資金監管模式進行了調整，從原來的全程按比例監管調整到按照我們的重點建設資金、按部位監管，受到了企業歡迎，我接手的時候，我們的資金監管賬戶的余額將近三百億，我們目前大致在兩百億左右。其中重點監管資金是170多億，應該說給開發企業提供了很大的一個空間天津房產信息網，企業可以隨時跟你們銷售情況進行提款。我們現在企業的自有資金部分可以當日提取，重點監管資金部分可以在兩個工作日之內提取。

第四是加大了銷售行為市場監管力度。我們對每一個售樓處每月都進行巡查，你要規范公示的內容，增加我們公開透明度。

大家可能比較關注近期天津的政策，我們在10月17號由國土房管局、市建委、市規劃局、市財政局、市金融局等六委局聯合出臺了一個《進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，這個意見當中，主要涉及到了十個方面十六條內容。實施意見大家在網絡最近有評價，基本上是正面的。我們在起草過程當中遵循了一個原則，就是控放結合，有放有控，有保有壓。

“放”主要體現在取消了本市、外地包括境內外機構和人員的相關限購性購房政策，全面取消。同時給予住房金融貸款和稅收方面的一些扶植，特別是結合市場實際需求，天津在全國首個取消了對商品住宅戶型設計方面“90/70”的限制性規定，主要是鼓勵開發企業設計市銷對路的產品。

“控”主要體現在進一步加強土地分類的調控，從我們加強對房地產市場分類調控轉移到了加強土地分類調控，主要是為了防止土地的閑置和浪費。2011年以來天津市建立了一個指標體系，也是一個比例關系，我們對于每一個區域把天津市分成了134個板塊，每一個區當中可能有5到7個板塊，我們監測每一個板塊每年的房屋交易量，包括你的房屋的上市量供應量還有土地的供應量以及土地的存量，包括后續未來的消耗周期，我們做了一個綜合的體系。那么我們提出了“123”的關系，1倍的交易量和2倍的房屋供應量以及3倍土地供應關系，本著控總量，擠存量，補增量的原則在控制土地。

當時國土部出臺了相應政策，嚴格要求各地按照五年平均指標來供地，曾經替我們分管土地的局長去部開過會，我們跟部里也做了解釋。因為我們供后未上市這一塊天津還有一定的量，也就是我們還有口袋里的量，我們自己知道有多少，所以我們一定要有序控制土地供應時序。這幾年我們還是保持了一個良性，下一步我們加強土地分類調控，重點就是對于一些存量比較大，上市后庫存大，土地積壓嚴重的區域，天津市要限制供地，對于一些供需比比較合理的我們可能要在供地方面給予一些支持性政策，因為分類調控。

下一步我們將繼續圍繞“尊重規律、服務企業、保障發展”的這一思路，全面推動天津十六條的落實。大家可能看到了，從整體上來說，這十六條還是有一些政策目前沒有完成的落實到位，比如金融政策，我們目前正在積極和人民銀行包括金融局協商，我們也在關注每一家銀行的目前出臺的相關政策，而且從地方法人銀行開始做一些工作，因為我們有資金監管的優勢，我們有跟國土房管局29家合作的銀行，所以我們可以定期召開銀行部門的會議共同研究政策落地的問題，我們在這方面還是很有信心的。

下一步從政府角度還是致力于服務，繼續加強對企業的服務，進一步創新工作思路和方式，與企業共同破解發展中的一些新問題，同時轉變政府職能，不斷提高服務能力、服務效率和水平。另外我們在市場監管方面按照四中全會的精神，我覺得依法治國，首先從我們的領域來說我們還是要加大我們的執法能力和執行力，這是下一步從政府角度的一個重點。

通過上述數據分析和整個市場形勢，我們感覺到天津市不是冒險家的樂園，而是眾多的把房地產作為一項事業來經營的企業家的福地，我們也衷心期盼有更多開發企業參與到天津城市建設當中來，共享天津發展成果。

再次祝大會圓滿成功，謝謝大家！

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責任編輯：天津房價