未來十年天津房價預測,黃奇帆最新演講：房價暴漲已成歷史 但這三個地方還有機會

作者：重慶市原市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆

7月13日未來十年天津房價預測，世界華人房地產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會在上海召開。重慶市原市長、中國國際經濟交流中心副理事長出席并發表精彩演講。

如何判斷房價走勢？哪些城市樓市還有投資價值？未來十年中國房地產將如何洗牌？ “最懂中國經濟的市長”給出了自己的判斷，并在思潮中向讀者發表演講——

女士們，先生們，很高興參加今天的“世界華人房地產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會”。來了之后才知道，這個會議已經開了十年了。它每年舉行一次。堅持和偉大的成就。

根據大會主題，圍繞房地產行業高質量發展要求，談中國房地產行業未來發展趨勢。

我今天所說的趨勢是一個總體的內部趨勢，一個長期的、長期的、基本的、基本的趨勢。

01

中國房地產市場有多大？

未來十年新房，銷售交易量會有比較大的下降。這種變化是從過去幾年的高峰到拐點，總量呈下降趨勢。

在過去的 20 年里，中國房地產的年新房銷售交易量翻了兩番多，從 1 億平方米增加到 17 億平方米。

那么未來十年會發生什么，是保持每年17億平方米的現狀10年以上，還是繼續每5年或10年翻一番，17億平方米將變成3十億平方米，34億平方米？

我的判斷是，未來十年，中國每年的房地產新房成交量不僅不會翻倍增長，反而會逐年小幅萎縮，或者是零增長或負增長。十多年后，房地產年銷售交易量可能降至10億平方米以下，減少40%。

在未來十多年的長期內，中國房地產新房年銷售量壓倒16.7億平方米，這個時代已經結束。去年僅比上一年增加了 1.8%。

因為從1998年到2008年，年增長率在25%左右，三年翻一番，十年翻三番。從 2008 年到 2012 年，它以每年約 15% 的速度增長，五、在六年內翻了一番。

2012-2018年總體保持在6%-7%的區間，增速進一步下降。去年增長率為1.8%。

我這句話的意思是，未來十年房地產行業的發展趨勢不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是會逐漸縮小。當然，這種收縮不會是一個。年內有20%或30%的大規模收縮，一般在十年以上的時間段內，逐漸下降。十多年后，年完成銷售量下降到不足10億平方米。

02

總收縮后，

中國房地產建設的重點領域在哪里

過去十年的狀態，無論是沿海發達地區還是中西部地區；無論是大城市、中城市、小城市、區縣市，總之已經充分開發，房地產遍地開花。全國住房運動的時代。

從現在開始，未來十年，房地產不會四面八方開花，東、西、北、南、中都會火爆，但房地產還是會有熱點。我們說每年17億平方米的總量，未來可能會變成15億或12億平方米。

這個建設量和生產量主要體現在三個熱點。

一個是中心城市。

所謂中心城市，是指除省會城市外，還包括一些同級的區域中心城市。比如山東省除了省會濟南，還有一個區域中心城市青島；廣東除了省會廣州，還有與中心城市深圳同級的。

第二個是大都市區。

超大城市的輻射將形成城市圈，城市圈中的中小城市將成為房地產開發的熱點。

第三個熱點是城市群。

城市群中的大中城市往往是未來十年房地產開發的熱點。我國人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬到100萬的叫中等城市，100萬到500萬的叫大城市，人口多的叫大城市。 500萬到1000萬的叫大城市，1000萬以上的叫超級城市。

在省會城市中，有鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安等一批千萬人口以上的特大城市，這些城市將發展為1500 萬和 2000 萬。

一些省會城市現在有50人口0、600萬，未來可能會朝著1000萬的方向發展。

這里的動機是什么？總的來說，中國各省省會城市的發展規律會遵循“一二三四”的邏輯。

所謂“一、二、三、四”，是指省會城市通常占全省土地面積不到10%，通常為5%-10%；但其人口一般相當于全省總人口的20%；其GDP可能達到全省GDP的30%；其服務業，無論是政府主導的學校、醫院、文化等公共服務，還是金融、商業、旅游等市場化的服務業，普遍占全省GDP的40%。

從這個意義上說，大家可以關注一下近10個國家級超千萬級超大城市。按照這些省份的經濟總人口規模，十多年的人口增長都在500萬左右。上述可能性。只要人口增長，城市住宅房地產就會跟上。

所以我前面提到的大都市和超大城市，還有一些1000萬到2000萬的城市會繼續擴張。如果超過2000萬，可能會封頂，但不會在1000萬到2000萬之間。封頂，就會形成它的趨勢。

如果已經是2000萬以上人口的超級城市，那么這個超級城市本身的核心圈已經密集地撞到天花板，其發展將集中在大都市區。

大都市區不是行政區，而是經濟輻射區。大都市區的輻射面積一般為1.5-2萬平方公里。

大約 50 公里到 70 公里的半徑形成一個大都市區。這個大都市區會有一些中小城市。這些中小城市如果獨立發展，一般不構成熱點。但是，一旦進入大都市區發展，這些中小城市就會加速發展。

以超大城市為中心的城市群一般由方圓四五百公里的城市組成。相距太遠的城市不構成城市群。比如上海和天津沒有城市群的關系，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群中的大中城市將加快發展、互動、優化資源配置。

總之，雖然未來十年中國房地產開發交易的年規模不會翻一番，但20年回首，目前的17億平方米是一個高點，一個拐點，而且會逐漸未來變成15億。 ，12億，每年10億平方米。

未來十年，房地產開發將不再是遍地開花，而是相對集中在省會城市和同級區域中心城市、都市圈中小城市、大中城市城市群中的大型城市 三個熱點。

03

決定房價走勢

的三個因素

未來十年左右，房價將趨于穩定，既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，房價平均增長率將低于或等于GDP增長率。

1998年全國城市新建住宅成交均價為2000元/平方米，2018年全國均價升至8800元，大賬稱翻了兩番。這是全國東部、中部、西部城市住宅每平方米開發量均價，10年翻一番，20年翻兩番。

如果本地比本地更本地，那么無論是東還是西，它都增加了兩倍多。比如2000年成都主城房價是均價1000多元，2017年達到10000多元未來十年天津房價預測，翻了三倍多。

在北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等沿海地區，熱點一線城市的房價基本翻了三倍，上漲了八倍，有的甚至超過了十倍。特別熱的地方。

一般來說，特別熱的一線城市的家庭，30年、40年都買不起不吃不喝的房子。房價收入比非常高，世界第一。

我的意思是說，在過去的十年里，中國的房價跟房地產開發和生產是一樣的，五年翻一番，十年翻兩番，17、18年翻一番。國家的三倍。

支持此狀態的原因是什么？一般來說，有三個原因，而任何價格波動總是有三個原因：

第一個原因是供求關系，商品的供求關系。

供應不足會抬高價格，供應過剩會降低價格?？梢哉f，過去十幾二十年，中國的房地產一直供不應求。人均10平方米到20、30、40平方米的過程是短缺經濟的一個短板。過程，因此對提高規模的強烈需求支持它越來越多地建造。在越建越多的過程中，依然供不應求，導致房價不斷上漲等等。

第二個原因，房價上漲當然和貨幣有關，通貨膨脹是一種貨幣現象。

從2004年到2005年，中國M2近十幾年都以兩位數的速度增長，年增長率超過10%，有的年份甚至達到20%。今年6月我們的M2超過190萬億，去年超過180萬億。 2004年，M2實際上超過20萬億。

也就是說，過去十年，M2翻了三倍，也翻了8倍。當然，這筆錢會影響社會經濟。

好在，大量資金被房地產吸納，房地產成為M2超額增長的吸收體，使得整個社會商品價格指數穩步增長，但房價每三年翻一番，每兩年翻一番。 5年。因此，近年來房價的上漲也是一種通貨膨脹現象。

第三個原因是，一個國家的房地產價格還受到外部影響，匯率，國際購買力，當然還有國際經濟危機的影響。

比如美國房地產繁榮的時候，美國經濟好，當然世界經濟也會一起上去；美國金融危機或其匯率波動較大，也會對中國市場產生影響。中國經濟增長的過程也將吸引外國投資或在中國購買房地產。

當我說這一段時，我的意思是價格和房價與這三個因素有關。過去十年，我國房地產價格翻兩番、翻三番，就是這三種現象的結合。 .

基于這個角度來預測未來，在房地產供需方面，我們已經進入了供應過剩的階段，雖然部分地區還是會出現供應短缺的情況。因此，供給不足導致房價上漲，房價上漲的動力已經減弱。

在通貨膨脹方面，我國的M2已經達到190萬億。未來 10 年 M2 會翻兩番嗎？不可能的。近兩年國家去杠桿和金融穩定，使得M2增速大致等于GDP增速加上物價指數。

近幾年GDP增??速6.0%，物價指數上漲2個點，所以2017年和2018年M2為8.00。今年1-6月，8.5，基本上是的。

可以預見，未來十年，M2增速將與GDP增速加物價指數基本持平，保持均衡增長。

未來十年中國GDP平均增速一般在5%左右。房地產價格漲幅一般不會超過M2的增速，一般不會超過GDP的增速，一般會小于普通家庭。收入增長率。

總之，中國的城鎮化還在發展過程中，城鎮化率還有10%的增長空間。

城市群、都市圈、國家中心城市、超大城市仍在發展。中國的地價沒有大幅下跌的可能，中國的房價也不會大幅下跌。沒有這個經濟基礎；但不會再發生五年翻一番、十年翻兩番、翻三番的歷史現象。

未來十年，房價將趨于穩定，不會暴跌，也不會暴漲。

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責任編輯：天津房價