天津房價為什么堅挺,這個指標能掐準房價！2020年天津熱點板塊，誰漲誰跌？

在1965年的科幻電影《史前星球之旅》中，2020年，人類在月球上建立了永久基地；機器人廚師和機器人警察可以代替人類完成大部分工作；人與人之間形成了巨大的關系。 “大腦互聯網”……

小時候我們會寫，2020年，汽車可以在天上飛，機器人可以做家務，隨時隨地去月球，時空隧道，任何門……

2020 年曾經屬于未來。

我只是沒想到它來的這么快，我們沒有看到飛車，我們沒有去任何大門......但如果你只是相信，你所有的想象最終都會長成一棵參天大樹.

2020年的天津樓市，需要想象力嗎？

在一定程度上是一張“明牌”，2019年的土地市場已經給出了部分答案。

土地市場構成樓市的底層價格邏輯：

在地價被套住的板塊，房價不會大幅下跌；在地價下跌的行業，房價幾乎不會上漲。

因此，有必要通過每一塊土地，對2020年要買的房子做出判斷。

01

2019年天津土地成交“一高一低”：成交面積和金額高；交易底價低。

一年內內地多個板塊連續“跳水”。哪些行業的地價跌幅較大？

我們在統計后得出一個排名，然后簡單地查看它。

團泊東和塘沽灣地價跌幅最大。

南湖、鐵東北路、東麗湖、莘莊也跌幅超過20%。

2019年團泊洞房價下跌30%，地價也下跌38%。

別看北大資源這塊地，才3505元/平方米?，F在不敢動了，因為價格戰太激烈了。

最重要的是，富力新城低于其地價。 2014年地價僅為1244元/平方米。

在同一塊板上，只要有一塊便宜的地塊，另一塊板就會吃虧。

團泊洞房價承受不住，地價也承受不住，然后房價還是承受不住，循環！

塘沽海灣土地價格在兩年內下跌了 30%。

在土地整理方面，中國建筑最具發言權。其他項目就看臉了，尤其是天地園和晶銳，會比較難受。

地價下跌，房價被拉到天花板。 2019年7塊地供應量創頂，更慘。

但需要明確的是，塘沽相對于 2018 年 1 月，海灣土地價格有所下降。

如果限于2019年，地價還是比較堅挺的。有了中建，將支撐底部。

武清南湖與濱海塘沽灣非常相似。

與 2018 年相比，2019 年地價下降了很多。

年末又一波暴跌，板塊地價下跌23%。都城和天地園頓時郁悶了。

今年南湖房價受盈大廈青睞，應該找個合作伙伴了。

鐵東北路房價跌破谷底是事實。

碧桂園9000多塊地，商業用地占比較大，不作為價格參考。

以住宅標桿，融創景園與碧桂園中駿天環、綠地新麗北苑相比，地價下跌22%。

綠地新麗北苑精裝房開盤19000元/平方米，足夠融創和星河喝幾盆（星河國際純住宅樓面價接近20000/平方米）。

如果價格低，則有支配地位?，F在綠地單價上調了1000元。

2019年東麗湖房價有所上漲，但2020年未必。

地價跌了22%，房價呢？

10000人之前可能會買高層，今年恐怕能買平房了。

莘莊2019年賣地4塊，內地半年跌20%。

目前只有第一個項目入市，底價最高。

城投置地底價最低，要競爭價格就是主角。

金城置地與花園西萬科紫臺合作，或許今年萬科會重新入駐莘莊。

在天津，每家房地產公司都是獨立的。

融創專注于北辰；萬科以前是針對東麗的，現在是在攻擊西青； 津南幾乎是第一個站點……

這與政府資源豐富有很大關系。

2019年武清商圈火了，搶車位、賣門牌……都是這樣。

但火的還是2018年賣的地，都是高價地。

京能、永新、城投三個項目都著力提升。它們體積大，總價高。誠然，只有改進項目才能產生溢價。雖然地價高，但他們并不擔心賣不出去。

2019 年土地價格下跌 19%。

今年商圈房價會不會回落還不好說。

一方面，已經貼上了行業改善的標簽。就算房價再便宜一兩千，也不一定是剛需；

另一方面，武清人是城頭和永信的“鐵粉”，外國和尚不善念經。

2019年，綠地收購了位于大運府南側龍州路188號的宅基地。

雖然成交樓面價格為9543元/平方米，但含30%商業，純住宅樓面價格為15114元/平方米。

2018年初天房和招商局拿地的時候，雖然三價聯控已經成立，但地價并沒有停車，房地產企業的拿地慣性還在。

大運河地區的地價下跌了約 18%。綠地項目出來后，決定了該板塊的房價。

2019年西青南站板塊，意為高舉輕放。

雖然規劃看漲，但地價18%的跌幅是無法避免的。未來一段時間，該板塊的話語權將掌握在金融街手中。

招商園1872高層18500元/平方米。如果金融街有高樓產品，價格就很難漲了。

鮮水谷雖然在2019年賣出了一塊地，卻拖累了地價。

上海建工樓面價格為5592元/平方米，包括部分商業建筑。純住宅樓面價格約為7100元/平方米。與2018年海蘭市相比，地價下降了15%。

其實上海建工地盤已經停牌，二次掛牌下跌28%。

鮮水谷供應量雖不大，但地價承受不起。

西青區中北部中西部地價一年下跌13%。

這個板塊的話語權在中軍手里，龍湖現在還真沒有動靜。

我曾經以為北中西會是精武鎮的標桿，但終究還是最強距離?，F在北中西是比精武鎮低的一個坡度。

我很好奇，如果今年精武鎮有賣地，地價會不會下降？

學府工業區共有三塊地。 2019年售出兩塊地塊，地價下跌12%。

另一件在兩次上市并取消捆綁業務后，就暫停了。起拍樓面價11323元/平方米，證明這個價格還是不合適的。

這個板塊的地價被高估了，最后沒有持有，房價必然會發生變化。

其實基礎還可以。有地鐵，離外環線也不近。如果堅持不下來，很有可能是第一個新項目做得不好，其他地產公司都退了。

大張莊地價降了10%，但絕對價格已經很低了。還能往哪里走？

這個板塊，你要diss北辰政府，一開始是賣不掉的，還得一口氣再加4塊錢。不怕價格戰打不起來？

果然有1個案件被擱置了。

北漂是該板塊的主要購房者，但吸引力不如武清，地價有點難以承受。

02

在版塊里，只要有便宜的土地，所有的物品都要活生生的看到它的臉。

房子能賣多少取決于地價。

在激動人心的市場中，你可以不在乎地價，但在理性的市場中，地價是房地產公司手中的籌碼。

雖然賣面粉的時候已經定了面包的價格，但并不是說不能低價賣面包。

尤其是項目湊到一起的時候，內斗會來，成本和底線會打。只要有低價地塊，該板塊的房價就很難上漲。

所以天津房價為什么堅挺，在買房之前，一定要搞清楚該板塊所有項目的地價，還要權衡一下相鄰板塊的地價。

因為即使房價梯度在一段時間內出現異常，最終也會回歸。

當然，樓市里也有地價。

比如海交花園，今年的樓面價格一直沒有低于9000，所以房價下跌是沒有依據的。雖然供應量很大，但到目前為止還沒有打過價格戰。

海滘園地價可以自行承擔，但也要看旁邊國家會展中心的地價。

03

2020年天津市區房價是漲還是跌？

漲不漲很難說，但基本不會跌，因為地價已經見底了。

2019年市區僅售出8塊地塊。

比較地價的下跌，和地王相比是沒有意義的，只有201這兩年8、2019。

● 河西新梅江起步區：

2018年12月，綠城中標地塊樓面價22333元/平方米（御江臺）； 2019年9月，中海以20670元/平方米的樓面價中標地塊。

梅江新啟動區樓面價格下跌9%。

● 河西新美江陳堂：

2018年12月，中交綠城土地樓面價21465元/平方米（綠城城源）；同地另一塊土地掛牌，預計1月出讓，樓面價20911元/平方米。

陳塘樓面價格下跌3%。

● 河北金鐘街：

這些土地有點特別。 “前輩”是地王（西州印章）。

2019年10月待售土地樓面價僅為15864元/平方米，含公共設施，不排除分攤成本的可能。

與3月份的地塊銷售相比，下降了24%。

也有近兩年沒有賣“先例”，但有“故事”的版塊。

● 南開區靈莊子地塊（融創南開陳園），首掛樓價18000元/平方米。延期后發布公告，取消2萬平方米安置房建設，樓面價格不變。

● 河東區津濱大道，擴建停牌后，最終樓面價格下降18%，安置房建設取消。

在市區，尤其是核心區，地價已經觸底，如果符合梯度，不可能大幅降價。

你為什么這么肯定不會降價？

因為市區土地整治成本太高。

例如，南開1911所在的南開科技城地段，征收成本為每平方米13000元。這不涉及大規模的住宅拆遷，只涉及廠房的搬遷。

還需要市政和生活設施，這是成本的另一部分。

因此，城市地價沒有大幅下降的空間，成本是有的。

2019年紅橋區推出16塊地塊，很多人認為地價不會太高。

不天津房價為什么堅挺，很多都是棚戶區改造的地塊，土地成本比拆廠房高N個檔次。你覺得地價能低點嗎？

地價能扛，房價能扛。

還有幾個比較亮眼的例子。

水西公園地塊“二掛二拓”，最終暫停。

折騰了半天，只降了一次，地價維持在15617元/平方米，不再降價。

由于土地整治成本不低，園區建設和配套建設均不允許壓低地價。

這塊地的缺點是總價太高，43億，說不定小塊地好賣。

華遠高新區掛牌后，暫停掛牌。重新掛牌只是取消了幼兒園的建設，地價僅小幅下跌至12345元/平方米。

包括東麗區錦濱大道地塊，停牌一年后再次出售，地價不降。

這樣的城市化行業，土地整治成本相對較高，降價空間不大。

城市區域和城市周邊的城市化區域由地價支撐。即使在樓市調整期，房價也會有一個相對安全的邊際。

04

2019年一季度，房企仍有抄底心態，拿地不是很理性。

寧河路泰碧桂園地塊溢價率最高可達50%；寶坻、北辰、機場等地都拍賣溢價30%以上的地塊。

情緒來去匆匆。 2019年下半年，天津樓市市場冷。

從“房不炒”到“房價不漲”，房企拿地時，首先要看的是板塊的天花板在哪里。

這從側面反映出下半年出讓的土地是理性選擇，價格基本是底部。

那個時期的底價基本是底部。

被蛇咬了十年，怕繩子。

天津有一家新的房地產公司已經連續3次戒備，現在必須得到公司全票通過。非常謹慎。

因此，市場無動于衷時的地價是非?？陀^和理性的。

05

項目要交易，土地也要交易。

區政府會不會做決定很重要，畢竟房價會受到市場預期和供需關系的影響。

雖然限購買地不限購，但節奏也要控制。

一年有兩塊地是正常的。例如，當精武鎮的土地供應量增加時，將立即暫停土地出讓。

比如新立和新莊都趕時間，一下子放出4個地塊，更別提鐵東北路、塘沽萬和大張莊了。

06

土地市場是衡量行業競爭力最直觀的指標之一。

高強度供應是2020年房價、2019年土地、2020年住房的最大壓艙石。

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責任編輯：天津房價