天津房價變遷,不正常！天津市區樓市“臥床不起”，房價梯度更新后還能逆轉嗎？

天津樓市已經熱鬧了。

無論是體溫還是客觀數據，我都能感受到很多因疫情“關?！钡膮^域“重開爐灶”。

這是表面上的大方向，但實際上我們想知道樓市哪個區域恢復能力最強，哪個區域“落后”。

因此，有些是意料之中的，有些則不是。

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南開區、河東區、西青區均表現良好。疫情結束后，交易量可快速恢復至2019年月均110-130%。

但令人驚訝的是，河北區是全市六區和全市四區中的最后一個。只恢復到正常值的40%，都被靜海和寶迪碾壓了。

無論如何，這是一個市區。為什么河北區的復原力這么差？

當事情出錯時，一定有惡魔。

我們來看看河北區的交易量。

河北區2017年售出20.90,000平方米，2018年減半至110,000平方米，2019年減少至10.010,000平方米。

2017年樓市開始規范，2018年交易量減少是正常的，但事實上，自2019年7月以來，河北區的交易量一直在徘徊低水平。

0.2020年4月才成交3萬平方米，還不如2019年春節“半月行情”。

是不是因為河北區沒有住房需求？這是不可能的。

成交量低的原因是房價和需求不在一條線上，沒有“激烈”的火花。

說白了就是沒有合適的房子供買家選擇。

為什么？這就是說河北區的樓市模式。

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無論之前出現過多少地王，高地價都不能與房價直接掛鉤，“全天津”都適用。

因此，2019年下半年，天津樓市形成了新的房價梯度，各板塊房價必須符合區位價值。

河北區也不例外。

如今，河北區的房價分為三個梯度。

沿海河是第一個坡度。

目前在售只有天悅海河和中冶德賢華府。畢竟，它們占據著稀缺的自然資源。其實房價是有逃跑的能力的。

只是河北區所在的海河上游還沒有形成富人區的城市界面。

目前房價還不能承受4萬/平方米，但仍是河北地區新房最貴的地方。門檻不低，普通的地理改善基本遙不可及。

第二個梯度是河北腹地，也就是中山路和萬柳村街一帶。

此區域河北 區域改進已被識別。

畢竟是老城區和河北區的發源地。生活配套相當豐富成熟，地鐵3、6號線貫穿其中，交通也很方便。

如果是地理上的改善，河北腹地一般是首選。

問題是，可用的列表太少了。

天房有兩件，但買的時候顧慮太多。我就不多說了，大家都懂的。

還有西式國璽。毫不害羞地說他們是這片土地的國王。產品不錯，定位很高端。普通的改進無法承受。

不過，河北腹地房價3萬/平方米還是能扛得住的，畢竟地段和配套都有。

第三個漸變是河北區域的邊緣。

總體提升不是很好，城市界面差一些，生活氛圍也比較淡。

經過這一輪洗牌，河北邊緣地區的房價已經買不起3萬/平方米了。

北寧最低AD降至2.80,000/sqm；紫金公館即使出售已建成的現有房屋也沒有找到房子。

你是說河北區現在很尷尬？

另一方面，今年1-5月的土地出讓中，沒有河北區的跡象。

6月19日，望川苑有一塊地皮待售，面積不是很大，一共150多套房子。

上半年的土地，下半年的房子。

也就是說，下半年河北區的尷尬局面未必能緩解。

其實河北區、河東區、紅橋區的買家主要來自地理位置。

如果在當地人認可的區域內沒有合適的價格供應，那么交易量肯定不會上升。

河北現在小區的情況是這樣，恢復力不大。

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如果站在全市六區的角度，下一個河北區樓市的發展邏輯是什么？

我們一直說天津房價變遷，2020年買房開始回歸市區。

南開區和河西區都成了豪宅，只有高端的改造才能為產品付出溢價，這也是新梅江現在火爆的原因之一。

河北區河東區紅橋區房價將重回購房者安全線

從2017-2019年交易量的變化來看，紅橋區和河北區減少，部分溢出至北辰區；部分河東區蔓延至東麗區。

如今，地價回歸理性，房價也回歸地段價值。這是市場自然選擇的結果。

所以按照邏輯，今年河北區的改善不需要外溢到環城，市區可以解決。

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買家想要回城。

但河北區正面臨如此尷尬的“困境”，急需一個“應急”樓盤來承擔被壓抑的住房需求。

事不宜遲，不早不晚，恰逢其時，一款純新品即將上市。

2019年10月，中國鐵建中標國銀地塊四期，案名已公布——西牌國銀禧。

位于河北改善人群識別的腹地部分。

西派國銀禧作為純新品填補了河北領域新房的空白。

項目預計6月中下旬開盤，高層放氣價預計31000元/平方米起。

西派國銀禧樓是一個小型新建項目，僅有342棟房屋，由4棟小型高層建筑和5棟洋房組成。

小有小好處。一方面，物業可以保證高質量的管理；另一方面，業主“不擁擠”。

畢竟項目整體容積率只有2.0，可以形成居于靜謐環境的感覺。

國洋西式禧塔效果圖

西派國銀禧也是中國鐵建TOP產品線的西派，也延續了西派國銀的高端血統。

只是這次給出了更舒適的價格，可以提升“對應”河北區域人群的物業需求，性價比確實更高。

項目高層戶型80、100、110平方米，洋房131平方米。

也就是說，在河北區最成熟的區域總價250萬左右可以買到。

河北小區腹地，二手房小區較多，房屋比較老舊，改造需求巨大。

這些社區的總價基本在100萬到160萬左右。賣一買一，業主能拿到的房子總價區間在200萬到320萬左右。

考慮到這個維度，西牌國銀禧的價位段是完全“打中”的。

這是河北地區改善正在尋找的“合適的房子”。按照這個邏輯，下一個項目會非常大。

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西牌國銀禧高層公寓約80平方米。布局非常簡單，方正。

入口處有獨立入口，客廳和餐廳形成共享空間，幾乎沒有空間浪費。

主臥有飄窗，兩臥之間設計了衛生間。

西牌國銀禧高層約80平方米平面圖

這套80平米的小戶型，特別適合兩類人。

一個是“老夫妻”，可能住在周邊，但老房子的居住舒適度差，沒有電梯，“老夫妻”不愿意離開居住環境。這么小的公寓，剛剛好。

另一個是“年輕夫婦”。新成立的家庭預算有限，不想外溢到城市，也不想買老少。

買一套這樣的小戶型，既保證了居住的舒適，又解決了未來孩子的學業問題。

你不用多想，這個單位應該是“供不應求”。

洋房居住舒適度更上一層樓，131平戶更適合深度提升。

三個朝南的開間寬度可達11米左右，與入口、餐廳、廚房形成水平軸線，通風效果會很好。

主臥帶陽臺，設計有步入式衣帽間。就連朝南的次臥也有獨立的衣帽間，增加了儲物功能。

客用浴室干濕分離。它位于餐廳的東側。飯前飯后洗手也很方便。

廚房東側還有一個獨立的洗衣房，也可以作為小儲藏室使用。

西州印禧年各種改進需求都可以找到。

西牌國銀禧府約131平方米平面圖

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不難發現，在今天的樓市的價格已經失去想象的時候，房企的態度也是保守的，好的社區園林景觀幾乎已經大規模進入了消失的通道。

但畢竟站在西式國銀禧背后的是中國鐵建和西方派系。

實際上，中國鐵建是一家長期的房地產公司，它知道如何做出選擇。

也許因為央企的特點，不可能像游擊隊那樣在市場上打幾槍。

因此，西牌國銀禧雖然提供了相對舒適的價格天津房價變遷，但在產品細節上對自己還是有“嚴格要求”的。

西牌國銀禧樂園以海洋親子樂園為主線，以親子成長+精致生活為主題。規劃為“一軸一心兩園”的園林主題。

中央景觀軸的習水園是整個公園的核心；兩園分別是昭蘇園和鳥語園。

昭蘇園是一片陽光明媚的草坪，孩子們可以玩耍；鳥語園是老少皆宜的活動區，是孩子們的藍海奇幻樂園。

國洋西式禧塔效果圖

整個海洋公園由塑料制成，并設計了一個 45 厘米的水槽空間，讓孩子們有一個獨立且安全的活動區域。

國洋西式禧塔效果圖

在社區之外，兩條重要的主干道標志著西印度禧年的所在地：

向北一步就是中山路，向西就是萬柳村街。

同時，金鐘河街和志成路高速均分布在其周邊路網中。聽幾首歌，就可以開車到城市的主要熱點。

此外，項目距離地鐵3號線金石橋站、中山路站約1公里，距離地鐵北站約1公里3、6號線換乘站。

“地鐵網絡”牢牢地“夾住”了項目。

感覺如何？社區是一個安靜的小世界，一出門就能“擁抱整座城市”。

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正如渴望改善的家庭所期望的那樣，西邦印度禧的到來恰到好處：

在成熟的住宅區，生活所需的一切都應有盡有。

最重要的是總價不會“引起不適”，是改善區找不到的“食物”。

這次“江湖救災”雖然只有342間房子，但至少能解一小部分人的“口渴”。

雖然河北區的成交量在疫情后沒有反彈，但預計西牌國銀禧開幕后，河北區的成交占比新房在全市六區會向前邁出一大步。

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責任編輯：天津房價