天津房價各區走勢圖,行業透視 武漢、青島、天津等去化“反轉”，復蘇動能轉弱

近期，杭州、西安、青島、武漢、天津等地均出現“逆轉”，項目開工率較6月均有不同程度下降。從目前各城市的成交表現來預測7月份的市場情況，市場的周期性下跌是大概率事件。

◎ 作者/楊科偉、于倩倩

眾所周知，2022年6月樓市成交量集中，100城環比增長42%，50城開盤率穩步提升至37%，銷售率將從5月份的14個城市開始增加。最多 23 個。

目前，七月已經過半。我們發現，杭州、西安、青島、武漢、天津等一些城市都出現了“逆轉”。與6月份相比，項目開工率都有不同程度的下降。結構調整還是市場低迷信號？熱點城市復蘇的可持續性如何？下面我們將一一分析。

7月平均周成交量同比下降30%

杭州青島等去化顯著“逆轉”先漲后跌

根據CRIC監測數據，2022年7月前兩周（2022年7月4日-2022年7月17日，下同），31個重點城市的周均成交量僅為244.8萬平方米比2022年6月周均環比下降27%，與2021年7月相比周均環比下降33%，市場人氣穩步下滑。

這一觀點也從項目銷售等微觀數據的角度得到印證。重點14個城市中，9個城市2022年7月前兩周的銷售率較6月有不同程度下降。其中，杭州、西安、青島、長沙跌幅明顯，達30多個百分點，創近三個月新低。

值得注意的是，杭州、西安、青島、武漢、天津等5個城市的去除率均呈現“反轉”行情，6月至7月中旬呈上升趨勢，環比降幅為超過 5 個百分點，但下降的原因是，但也不相同，大致可分為以下三類：

一是短期市場非?；鸨?，杭州、西安等城市邊緣地區集中供應導致均價下降的城市是典型代表；出臺強有力的刺激政策，恢復市場信心。三是青島、天津等二線城市市場觀望情緒較弱。6月份，由于集中備案、數據調整等原因，短期清盤率或有所上升，中長期后勁明顯不足。

杭州、西安等核心區域倒掛掛牌供應短缺

周邊項目銷售緩慢降低平均清盤率

首先，對于杭州、西安等城市來說，短期市場人氣還是比較高的。但這類城市的主要問題是核心區供給稀缺，高端改善購買力充沛，一手二手房倒掛；遠郊庫存高企，剛性需求疲軟。這也使得這些城市的搬遷率極易受到市場推動的結構性影響。繼6月核心區核心板塊項目集中集中后，進入7月，城市周邊地區供應節奏明顯加快，從而導致成交率“急轉直下”，比6月份環比下降40多個百分點。

以杭州為例，6月開盤率高達84%，主要是核心板塊集中推進核心板塊項目，如上城區望江新城、余杭區未來科技城、和蕭山區錢江世紀。在城市板塊、拱墅區運河新城板塊等，清盤率超過80%的項目已達11個。進入7月以來，房企開盤積極性明顯弱化，整體推廣區域也主要集中在阜陽。在臨平、平平周邊地區，僅臨安區金北板塊的越秀磨尚華凱項目處置率達82%，而其余大部分項目的處置率不足20%，使得杭州7月上半月整體開盤。30%。

與西安一樣，浐灞生態區、城北區、高新區都陸續推出新項目，但樓盤去除率大多在30%左右，南飛鴻十年城項目高新區科技路段掛牌量達到462套，占西安7月上半月銷量的40%以上，但成交率僅為11% . 結構性影響使得7月上半月西安的銷售率僅為22%。

值得注意的是，近期出現的項目貸款暫停、停工建設等問題，讓中西部城市脫穎而出，西安也不例外。據CRIC監測，截至7月，西安市停工項目多達34個，涉及停工總建筑面積。高達399.8萬平方米，3.6萬套，潛在風險依然巨大，也在一定程度上影響了新成交的積極性?？梢钥闯?，在當前供不應求的競爭格局下，客戶的主要需求仍然是保貨，而不是斷貨退房。

武漢斷供停工項目數量居全國前三

急需利好政策穩定市場信心

其次，依托武漢利好政策的密集疊加，6月份的成交率出現了邊際回升的跡象。不過，7月以來，整體市場人氣都有不同程度的下滑。武漢的拋售率已降至30%以下，鄭州基本持平。33% 的低波動性。

究其原因，市場人氣的下滑與近期的一波減產息息相關。武漢的減貸項目數量、停工項目總建筑面積和涉及單位數量均居全國前列。根據克而瑞監測數據，截至7月中旬，武漢市停供項目11個，位居所有城市前三名，停工項目23個?！皵喙钡臐撛陲L險依然巨大。

受此影響，客戶回訪量一直在下降，購房信心明顯不足：從克而瑞的監測數據來看，自7月份斷供項目頻發以來，項目回訪量一直呈下降趨勢周而復始，2022年29周（7.10-7.17）客戶訪問量下降到2.20,000組，客戶的熱情買房不高：一方面，武漢樓市仍處于筑底階段，高庫存背景下的復蘇趨勢仍不明朗；另一方面，實體經濟疲軟，收入的壓縮也使居民在住房決定上更加保守。

對于武漢這樣的市場來說，更重要的是繼續支持政府的救市政策，保交付，穩定房價，恢復市場信心。為空間，獲得后續成長的可能。

青島、天津等“多看少買”

需求短期透支后復蘇動力明顯不足

對于青島、天津等弱勢二線城市來說，6月份的集中放量更像是短暫的“重回光明”。6月整體項目清盤率小幅上升后，7月再度回落。目前，兩市項目拆除率均不足20%，處于階段性較低水平。

這兩個城市的共同特點是前期需求透支，實體經濟疲軟，居民對未來收入預期普遍悲觀，均面臨階段性購買力瓶頸。6月，青島因政府數據調整等問題受到批評。，自 7 月以來已恢復正常。從我們開盤監測數據來看，項目清盤率基本在20%左右，居民觀望情緒濃厚。青特金茂中歐國際城·濱江悅等少數項目7月初推出72套。，僅去除了2套，去除率不足5%。

另一個例子是天津。繼6月樓市集中成交量后，7月去除率降至17%，環比下降5個百分點。從客戶訪問量和轉化率數據不難看出，整體市場熱度穩步下滑。，“多看，少買”，2022年29周（7.10-7.17）客戶訪問量突破20000組，但轉化率卻迎來“三連降” ”并繼續跌至5.3%。從單個項目的開盤折扣率來看，基本在30%以下。怡和南灣、金地悅千峰等項目銷售緩慢，而貼現率不夠。10%。

7月份交易量可能會下降

只有杭州和西安的核心地區供不應求

短期存儲恢復可能

從目前各城市的成交表現來預測7月份的市場情況，市場階段性下跌是大概率事件：一方面，7月份是傳統的銷售淡季。不會太高；另一方面，隨著項目貸款暫停、停工等問題的不斷發酵，也在一定程度上加劇了市場的觀望情緒。沒錢的人買不起，有錢的人不想買。市場信心的恢復仍需努力。后續政策將出臺。

圍繞上文提到的去反轉和反轉城市，我們認為后續市場復蘇的可持續性也會有所不同：

首先，對于杭州、西安等因核心區倒掛項目供應不足而回落的城市，短期市場熱度依然較高。只要核心區供應依然充足，未來交易仍有一定空間。

其次，對于武漢等短期停貸停工頻發的中心城市來說天津房價各區走勢圖，目前“恢復口碑”尤為重要。房企和政府要合力保交，穩定房價，逐步恢復市場信心。對這類城市來說，如果停貸停工問題得不到妥善解決，整體市場難以大幅回升。

最后，對于青島、天津等弱勢二線城市來說，6月市場人氣的短期回升或將成為“曇花一現”，后續回暖動力不足，或將繼續盤整低位甚至小幅下降。對于這樣的城市天津房價各區走勢圖，主要是要依托核心城市的回暖和實體經濟的復蘇，以時間換空間，逐步樹立市場信心，從而恢復城市自身的良性循環。

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責任編輯：天津房價