房地產幾大誤區，你都知道嗎？

　　誤區一、中國房地產泡沫嚴重。說這話當然也是有道理的，黃金十年，中國房地產確實泡沫很嚴重。主要體現在兩個方面

　　1、杠桿率太高

　　2、房價虛高

　　但這兩個問題經過近幾年的調控擠壓，泡沫已經差不多擠光，說現在房地產泡沫嚴重，這就是扯淡了。

　　黃金十年，房地產開發杠桿率很高，開發企業自有資金不多，用的都是空手套白狼的手段，占用銀行、建筑企業、購房者的錢在滾動，一旦銀行斷貸、建筑商拒絕墊資土場、政府不允許提前預售，很多企業的資金鏈就會斷裂，企業很快會被打回原形。

　　所以，2013年國家對房地產業踩了一腳重剎車，重點就是去杠桿。在去杠桿的過程中，倒了一大批開發企業，尤其是自有資金不足的中小開發企業。很多中小開發企業，甚至包括大型開發企業，在國家開始對房屋預售設置門檻后，基本靠貸款續命。貸款要到期了，要么從其他項目調資金來還貸，或者找過橋資金還貸，之后希望銀行再快速的把貸款續貸給他們。在去杠桿的時候，很多銀行收回了開發貸款，但是續貸卡住了。這對很多開發企業來說是要命的，續貸遲一個星期他們都受不了，別說續貸遲遲批不下來。得不到續貸的這些企業，要么項目爛尾、老板跑路，要么變賣資產、收縮規模。

　　現在，房地產行業去杠桿任務基本完成。個別地方可能還有一些，但是總體杠桿率已經很低。當然，這也是相對于以前動輒百分之幾百的杠桿率而言，合理、安全的杠桿率還是允許的，比如不超過50%的杠桿率。

　　黃金十年房價上漲太快、幅度太大，原因我前幾天的分析都說過了。這當然是針對當時的環境，以前感覺很高的房價，現在一點都不高了。但是在當時，造成老百姓的恐慌心理。買房跟買股票一樣，買漲不買跌，這就讓開發商賺取了過高的開發利潤。而且，購房者也支付了很多本不該他們承擔的不合理費用，比如公關費、廣告費、灰色支出，等等。這就造成房價的上漲幅度遠超收入的增加幅度。

　　對于房價上漲，如果是市場因素，我們還能容忍。但是人為炒高，那是我們不能容忍的。

　　地方的房價上漲都是因為一些特殊原因，也是市場或經濟、規劃原因，這都沒什么問題。就怕是違反市場經濟規律而造成的非理性非正常上漲，這就需要政府關注了。

　　自從2017年房住不炒以來，政府動用了一切能夠動用的行政手段，抑制住了房價上漲過快、漲幅過大的現象，房價里的水分已經差不多被擠掉了。如果你還說房價有泡沫，也就是說，房子標價高于成交價，那為什么很多地方按標價也買不到房子呢？開發商為什么要捂盤惜售呢？二十年前就有人說中國房價有泡沫，以后每年都有人說。最近幾年還有人聳人聽聞的說房價要暴跌甚至腰斬，中國樓市要崩盤。都沒有，也不可能出現。

　　所以說，中國的房地產以前有泡沫，黃金十年期間還比較嚴重，但是現在基本不存在這個問題了。

tag標簽：

責任編輯：汲葉芳