天津買房攻略；為什么你買的房子慢慢不值錢了？

　　紅橋區前兩天開了個會，會議重點內容就是接下來要大力引進重點學校，提升區域整體教育水平。這條消息，我帶著大家解讀一下，下面請跟上我的思維節奏

　　1.大的背景是，紅橋區作為市內六區教育相對薄弱的區域，去年我記得紅橋就提出了教育興區的概念，要提升紅橋整體教育水平

　　但實際的做法，這次消息里明確畫了重點，是接下來新建商品房住宅搭配重點學校的分校，推動集團化辦學

　　2.請關注這個重點，新建商品房住宅搭配重點學校，為什么這么做?

　　紅橋區雖然是市區，但是說真的，紅橋的新房賣的一直不是很好，而且比較關鍵的一點，紅橋區現在平整完大量的土地，這些地接下來還得陸續流入土拍市場

　　在已知紅橋新房不太好賣的情況下，開發商憑什么再來積極的拿紅橋的地?

　　開發商可都是有專業的調研評估團隊，拿地是否能賺錢?地價預計多少，賣價預計多少能達到盈虧平衡，賣多少能賺，當下紅橋新房市場還是很疲軟的，需要一些利好來刺激。

　　就這么多地，賣了這可都是白花花的銀子，財政收入

　　得想辦法賣出去，想辦法讓開發商積極的來拿地

　　那如何吸引開發商來拿地?我給你新房都批教育用地，允許你引入重點公立小學，和和平還有河西的頂尖重點學校進行集團化辦學，這樣你房子以后肯定有賣點，開發商肯定也就有的賺，開發商自然也會有拿地的信心了。

　　3.但實際情況來看，引進的重點學校，誰來蓋?肯定還是這個地塊兒對應的開發商來蓋，羊毛出在羊身上

　　但是這個事兒，它不是一個特別好或者說特別新鮮的方法，為什么這么說呢?

　　紅橋區其實在之前喊出教育興區的時候，就已經這樣去做了，仁恒的新房地塊兒，就是做了一個河西上海道小學集團化辦學的分校，但是銷量也沒有預期的那么好，為什么會出現這樣的原因呢?

　　4.紅橋現在想大力發展教育，順帶還想讓自己區域樓市跟著一起火一把，想做一個一箭雙雕的事兒，但是現實很殘酷

　　首先，集團化辦學這個事兒現在不新鮮了，天津各區域，市區也好，環城四區也好，集團化辦學的這種掛牌分校太多了，東西一多就不值錢了。

　　第二，新學校，要想讓家長認可，需要口碑+成績，最快也要有6-10年的一個時間，打出自己的知名度，單純想提振教育，等得起，想靠它拉動樓市，等的起嗎?

　　第三，紅橋的問題不在于沒有重點小學，而是小學，初中，高中都很弱，初中有個三中，高中階段還是得看三中，但是三中的高中實力其實是不如初中的，短板太明顯了，好學校太少，還得搖號，私立學校又沒了，這是現狀。

　　所以，你搞個集團化的辦學，弄個重點小學分校，僅僅是讓紅橋的新房在接下來不至于那么難受，僅此而已，畢竟現狀在這里擺著的，想改變，路還很遠。

　　5.但是這個消息一出，其實還是對天津樓市會造成一些影響的，影響比較大的，有如下幾點

　　首先是紅橋區，最近3-5年交付的次新房，以及目前還在售賣的新房，如果以5年為一個周期，5年后，這些房子統稱為次新房，這沒毛病吧?大家房齡都差不多，最多2-3年的差距，算不上啥的

　　但是接下來紅橋拿地的這些項目，配建重點小學，甚至可能一撒狠，九年一貫制都會整上

　　這些項目的地價未必會比剛剛說的那些新房次新房高，房價可能最多也和這些次新房和現在新房持平

　　那就會出現一個特別可怕的現象，6—7年以后

　　第一批帶集團化辦學的房子，進入二手房時代滿兩年沒大稅了，會對當下現在的紅橋新房以及次新房造成巨大沖擊

　　畢竟，如果是你，同樣價格，你會買帶個重點學校(哪怕是掛牌分校)的次新房，還是買啥也不帶的次新房呢?

　　這就是最常見的，區域內，自己把自己給打死了

　　6.那上面那一點出現了，官方會有如何進一步的做法呢?

　　等新的地都賣的差不多了，新房賣的也很順利了，接下來就是存量房去庫存了，怎么辦?

　　二手房對應的學校，到時可以開展真正的集團化辦學，找和平河西的頂尖校結對子，一對一幫扶，這樣全民集團化辦學，一點一點地弄，會讓二手房再火一陣子

　　然后呢，大家都是重點校了，又回到同一起跑線了，然后就又陷入最開始的那種情況了

　　這就是為啥，有的人買完房子，房子會一點點貶值，甚至流通性也會慢慢下降的原因

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