2023年的天津樓市，風向標變了。

　　現在大家真的了解天津到底什么情況?我想并不一定吧，你們看到的都是中介朋友圈里面的各種房子都成交了，是的，最近確實很多房子成交了，但是我告訴你，這次成交量和平區河西區南開區加起來成交有80%。其他區域加起來有20%，而且這次成交的主體結構也特別意思，主要是集中在學區房和落戶房上。反觀現在新房成交量并不是很高，其實目前這個結局，也不是很意外，畢竟現在房價從2017年一直降到現在，開發商已經挺不住了。僅有一小部分開發商開始玩套路漲價逼單，但也僅限于一小部分，大部分開發商還是繼續選擇降價催銷。

　　因為現金流真的是太吃緊了?，F在趁著有點反彈，抓緊出貨，這個時機還是好的，所以在目前現階段敢漲價的開發商，都是在天津市屬于熱門項目，肯定想趁機割一波小韭菜。這個時候上車新房的大概率會涼涼吧。

　　咱們就按目前網上流傳的給大家簡單聊聊，其實大部分都是針對改善的。

　　公積金部分的調整，首套由60萬調整80萬，二套由40萬調整到60萬。

　　二胎家庭在限購的情況下，可以在買一套144平米以上的。

　　環城遠郊市區套數不在互認。

　　外地有貸款記錄的首付4成。

　　除了最后一條說外地有貸款記錄的算是針對剛需，其他的我覺得前面都是在割改善的韭菜，在不揮起大鐮刀，就沒辦法保發展。今年確實是比較難的一年，也能理解。

　　我個人覺得目前在天津買房一定要考慮到一個最重要的問題，要注意當前天津樓市的流動性，現在的市場結構依舊是供大于求，如果你考慮不到流通性，那么你的房子就有可能有價無市，根本賣不出去。大家思考過一個問題嗎?為什么現在在天津除了學區房?剛需落戶房，其他區域，遠郊也好，環城也罷，越來越多的房子根本就賣不動，你以為是政策原因嗎?不否認，有一定的原因，但是也不全是，畢竟這里面涉及到一個經濟學里面的非常著名的三元悖論。大概的意思就是這世界上沒有任何一種資產，可以同時具備低風險，高回報和良好流動性這三個屬性。即沒有風險，還能有巨額的利潤回報，并且可以隨時出貨這種情況是絕對不存在的。

　　如果真的有這樣的投資標的物存在的話，那大家就什么都別干了，只要認準這個邏輯使勁買就對了，反正怎么買最后肯定是會在賺錢的，根本不用去想其他情況。說到這，我就知道你肯定會反駁，你會說前十年我們的房價不就是個例外嗎?這就是認知上的錯誤，這也是大多數人都極其容易產生的一個思維誤區，在買房這件事情他看起來是低風險和高回報。其實是在過去十年我們居民負債攀升貨幣供應超額和城市化推進這三個因素疊加的基礎之上。是因為其他客觀因素在支撐，然后才會有這種錯覺，才讓你產生了買房沒有風險，并且還能賺錢的錯覺，但是事實上真的如此嗎?從2017年以后到現在這幾年的時間里就可以看出來，從宏觀調控，到微觀調控，已經完全的看出政策的力量。目前看著這三個基礎條件都已經接近尾聲了，隨著這種紅利周期的結束，所有的二手房賣家都面臨一個相同的問題，你的房子賣給誰呀?誰能為你的房子買單?誰會成為你房子的最后的接盤俠?這也就是三元悖論中房屋流動性問題的最大風險?，F在天津新房的價格往往比周邊的二手房更低，形成新房二手房倒掛。并且天津市在2022年還要繼續賣地，今年賣地的壓力又這么大，1500個億，天津目前還必須要通過土地財政收入的模式來推動城市的發展，讓本就動蕩的樓市，無形中會演變的更難，再加上二手房交易有各種的限購限貸和稅費。有價無市的情況會逐漸成為主流。類似于古董，看起來個個身價不菲，但想要大規模的賣出變現基本不可能。就比如說你想賣房。同一個小區，同樣的戶型和樓層你想賣200萬，結果你小區有個人掛賣190萬，你就賣不出去，再加上周邊新房擠壓，加上越來越多的房子，會壓制購買力逐漸下降，要想快速變現，你要么降價，要么就放在那里出租，沒有其他更好的辦法。

　　但照目前天津的租售比來說，你的那點租金根本跑不贏貨幣增值和通脹。因此在這種大背景之下，不良資產就會越來越多 法拍房的數量也就會越多，你現在也可以看出來，大家都在說天津要放寬，如果不是被逼無奈。又有誰愿意透支未來的消費力為現在買單呢?

　　總結一下吧，文章寫的比較倉促，很多觀點沒有說的那么詳細。但是我想表達的意思，按目前的形式發展，在未來一段時間內，能給天津帶來支撐的，也就是市區的學區房了，其他區域一定反響很一般，不會有太大的改觀。我并不是唱衰房地產，我只是想表達，如果一個城市，依舊想靠房地產來拉動經濟的話，注定會給未來發展埋下不可磨滅的創傷。

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