租賃住房供需層面存錯配問題

　　ICCRA住房租賃產業研究院發布的《中國租賃住房分類標準研究報告》顯示，我國租賃住房類型整體呈現出明顯的正金字塔形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%；面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。

　　當前我國租賃供需層面仍然存在著戶型錯配、價格錯配、位置錯配的問題，迅速提供有效、標準化供給才是緩解新市民、青年人住房困難的途徑。報告認為，我國的保障性租賃住房是‘發展的保障’，保障新市民、青年人能夠‘有其居’，也能‘優其居’，從‘住’的角度支持助力我國城鎮化進程的加速。同時，人們對更高生活品質的追求也不會被忽視，市場化的住房租賃產品會為具有支付能力、追求更高品質生活的人們提供相應的供給。

　　因此，保障性供給作為基石、市場化供給作為有益補充，兩駕馬車并行的雙軌制將成為我國住房租賃行業的顯著特點。其中，青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品，都會有相當一部分項目進入保障性租賃住房行列，與市場化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強的支付能力，租金水平高、項目出租率和續約率能穩定在較高水平，則基本以市場化運作為主。

　　雖然房產租賃行業近三年里出了不少新聞，從暴雷到疫情，但我們并不認為行業經歷了波峰波谷。首先，這個行業從2014年開始真正發展，它是需要一段時間的沉淀與摸索的。其次，從國際經驗來看，以機構化、重資產模式和輕資產管理輸出的模式將是未來行業主流發展模式。這三年也看到了國內的市場實際經歷了資本風口、泥沙俱下之后，塵埃落定，目前跑道已經逐漸清晰了。

　　對于住房租賃行業規模不經濟的說法，趙然也予以否認，其指出，國外都是規模很經濟，換句話說就是時間換空間，即還是要有一段時間的積累和沉淀。行業從真正發展，也就是從2014年到現在，也過了六七年的時間，所以是需要有這樣一段時間的沉淀、優勝劣汰。

　　對此，ICCRA住房租賃產業研究院發布我國首份針對租賃住房產品的分類標準研究報告，梳理對比美、德、日不同的分類導向，結合我國租賃市場實際提出5P分類模型，并以此為框架劃分服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品，為行業發展和相關政策制定提供參考，也將為后續行業資產證券化和公募REITs的落地厘定估值標準。

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責任編輯：邴恨真