房地產稅征收難度大

　　中國現階段的房地產稅，其主要的作用是調節效應，而非水平效應。在共同富裕的大背景下，充分發揮稅收在二次分配中的作用，是實現共同富裕的重要抓手。

　　房地產市場在近年來的蓬勃發展，產生了巨大的財富效應，居民之間的財富差距遠大于收入差距。例如，上海市前0.1%家庭的人均住房面積超過300平方米，而最低的5%家庭的人均住房面積不到15平方米，并且這種財富效應往往又來源于政府的公共投入，例如交通基礎設施、環衛綠化、公共服務等等。

　　房地產稅和個人所得稅都可以歸為資本利得稅，即資本投資產生的收益要跟勞動收入一樣納稅，從而做到了稅收的公平。在共同富裕背景之下，理解新時代的房地產稅，也就很容易得出幾個基本原則：

　　首先，中國的房地產稅一定不是普遍征收，因為主要是起調節效應，要優先保障居住需求，一定范圍的免稅條款(面積或套數)會將約80%的家庭排除在外，這個稅種真正涉及的家庭數量在20%以下。

　　其次，中國房地產稅的稅率應該是累進的，因為這是一種資本利得稅，要與個人所得稅進行靠攏。累進性是再分配的基礎，同時累進性還更容易達到房地產稅的另一個目標：房住不炒。

　　最后，這次的房地產稅試點，一定會動存量房產。上海在2011年試點的房產稅僅針對新購住房行為，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免稅面積的門檻上有積極作用。房地產稅是持有環節的財產稅，這意味著只要還在持有，無論是存量房還是新購房，都要納入征稅范圍。

　　產權問題和信息共享是征收難點

　　房地產稅一旦正式進入試點環節，由于一些配套制度還不夠健全，其征收難度還是非常大的。

　　首先就是產權問題。中國的房產產權形式復雜，各地區差異巨大，如果以房產市值作為征收依據，很多的房產并未取得完整產權，例如小產權房，在產權未合法化的狀況下，征稅是無法落地的；此外，還有一些房產雖然是完整產權，但是并不屬于商品房，例如經濟適用房、機關和事業單位的福利房，以及一些共有產權的住房，這些住房在未交易的狀況下，其市場價值也是無法獲得的。

　　另外一個征稅依據是租金收入，1986年的《中華人民共和國房產稅暫行條例》就規定租金的12%是應納稅額，但是該政策在征管環節的難度極大，稅務機關無法獲取個人之間的租房行為的信息。

　　我們不能寄希望房地產稅去解決中國住房的產權難題，因此需要把握兩個基本原則，一是完整產權是征收房地產稅的前置條件，二是可交易是市場評估價的基礎。

　　其次是部門間的信息共享難題。住房產權管理在住建部門，征稅在稅務局，一旦涉及對存量房征稅，就要求住建部門將底層數據向稅務局開放，并且要及時動態更新，要做到完全的開放，難度還是存在的。

　　上海市在2011年開始的房產稅試點，在征管環節有一個明確的抓手，即所有新購住房都要求住建部門提供購房人家庭名下的房產信息，但也僅提供已有住房面積和是否首套，并沒有提供已有房產的具體信息。這種抓手之所以有效，是因為住房交易環節涉及其他稅收，需要稅務局的干預，因此有一個清晰的時間點。

　　此次的房地產稅試點之后，缺乏一個清晰的時間節點，比較可行的是在每年的12月31日，住建部門向稅務局一次性推送全部住房產權數據，而對于年中買進賣出的行為，涉及數個月的納稅義務，則需要另外核算。

　　最后是居民的策略性選擇。任何稅收政策的實施，微觀經濟實體的第一反應，往往都是采取策略性行為去避稅。

　　大多數住房市場的調控政策，都是以家庭為單位的，一些居民家庭為了繞開政策管控，就選擇拆分家庭，例如2010年的住房限購政策就導致了假離婚。而在上海2011年的房產稅試點過程中，新購房家庭為了避免納稅，就通過多個家庭合買的方式，將各自的住房面積減少到人均60平方米，其中非首套住房的購買中，有22%是兩個以上家庭共同持有。

　　這次的房地產稅試點，事先需要充分考慮到居民的策略性選擇，一來是希望征稅能夠落到實處，二來也是要避免對社會造成不良影響。

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責任編輯：沃綺思